زنگ خطر حباب جدید مسکن در اروپا به صدا درآمد

به گزارش خبرگزاری تسنیم، نشریه اقتصادی اکونومیست طی گزارشی نوشت: واژه سوئدی بو(bo) به معنای زندگی کردن است؛ و واژه سامبو (sambo) به معنای زندگی مشترک. همچنان که تعداد افرادی که از نردبان خرید خانه بالا می روند، رو به افزایش گذاشته است، واژه جدیدی ایجاده شده است با عنوان مامبو (mambo)، یعنی زندگی با مادر.

بعد از شهر اوسلو، شهر استکهلم بالاترین سرعت رشد جمعیت را در میان پایتختهای اروپایی دارد. انتظار می رود جمعیت این کشور تا سال 2030 افزایش 50 درصدی را تجربه کند. ورود سالانه 30000 تازه وارد به این شهر، رقابت در زمینه مسکن را افزایش داده است و نرخ بهره پایین به ساکنان این شهر اجازه داده وامهای  بزرگتری دریافت کنند. در نتیجه، اجاره بهای خانه ها در سوئد از سال 1996 تاکنون افزایش داشته و بدهی خانوارها به 174 درصد درآمد پس از مالیات افزایش یافته است. طبیعتا، صحبت از یک حباب است.

تنها سوئد چنین مشکلی ندارد. صندوق بین المللی پول در ماه ژوئن به سیاستگذاران جهان هشدار داد کار بیشتری برای مهار قیمت مسکن انجام دهند. 

بر اساس این گزارش پس از بحران 2008 بازارهای مسکن اروپا دو مسیر را در پیش گرفتند. در دانمارک، یونان، ایرلند، هلند، پرتغال و اسپانیا، بازار مسکن به سرعت سقوط کرد؛ در برخی از این کشورها بازار مسکن همچنان به سقوط ادامه داده است. در دیگر کشورها شامل بلژیک، انگلستان، نروژ و سوئد، بازار مسکن پس از سقوط، رشد بسیار نگران کننده ای را تجربه کرده است.
هم اکنون در نروژ نسبت بهای مسکن به اجاره بها 65 ، در فنلاند 44 درصد و در انگلستان 43 درصد بیش از متوسط تاریخی است. میزان درآمدها در این کشورها نیز همچنان رشد پایینی دارد. نسبت قیمت به درآمد، 46 درصد بالاتر از متوسط بلند مدت آن در بلژیک و 27 درصد بالاتر از متوسط آن در فرانسه است. در برخی از شهرها، این مساله حتی عجیب تر به نظر می رسد. بهای آپارتمانها در استکهلم نسبت به سال گذشته 11 درصد افزایش داشته است. این افزایش در سال گذشته نسبت به سال پیش از آن، 9 درصد بود. بهای مسکن در لندن 19 درصد افزایش یافته است که بخشی از آن را مرهون دلالان خارجی است.
بدهی خانوارها نیز در حال شکستن رکوردهای پیشین است، زیرا مردم وامهای مسکن بالاتری را دریافت می کنند. در نروژ، که از سال 1995 بهای مسکن رشد چهار برابری داشته است، خانوارها دو برابر درآمد سالانه خود را به موسسات اعتباری بدهکارند. سابقا مردم آمریکا نسبت به مردم اروپا بدهی بیشتری داشتند. اما اکنون بدهی مردم آمریکا کمتر از 105 درصد درآمدشان است در حالیکه بدهی خانوارهای ناحیه یورو حدود 110 درصد است. اوربان بکستروم، یک مقام سابق بانک مرکزی اروپا می گوید: " شما متوجه نمی شوید که در حال چالش با یک حباب هستید، اما می توانید بفهمید که بدهی ها به شدت بالا رفته اند،" با این حال، انتظارات مبنی بر اینکه بدهی ها همچنان پایین خواهند بود و خانه جدیدی در این مناطق ساخته نمی شود، همچنان موجب افزایش قیمتها می شوند.
بر اساس این گزارش رؤسای بانکهای مرکزی قادر به استفاده از ابزار نرخ بهره برای نابودی حباب مسکن نیستند، زیرا گذشته از ارزش دارایی ها، اقتصاد کشورهای ذکر شده همچنان بیمار است. تلاش سوئد در افزایش نرخ بهره در سال 2010 به منظور کاستن از تنش بازار مسکن تاثیر معکوس داشت: روند کاهش بیکاری کند شد و این کشور به سوی رکود تورمی حرکت کرد. در هر صورت، به نظر می رسد سیاست پولی بانک مرکزی اروپا در حال دامن زدن به بهای مسکن در ناحیه یورو است زیرا بانک مرکزی اروپا با ایده خرید اوراق قرضه در تلاش است که هزینه ها را باز هم کاهش دهد.
ابزارهای تدبیر کلان برای نظم دهی به بانکها و وام گیرندگان، مجموعه ای از ابزارهای هوشمندانه اند. ایجاد محدودیتهای سخت تر بر میزان وام دریافتی مردم نسبت به بهای مسکن یا نسبت به درآمد خانوار از جنب و جوش غیرعقلانی خریداران می کاهد.
ااین گزارش افزود: کشور هلند محدودیتهای سفت و سختی از این قبیل را اعمال کرده است که نتایج قابل توجهی را در پی داشته اند. در سال 2011 در کشور هلند متوسط وامهایی که به تازگی دریافت شده بود، معادل 112 درصد ارزش املاک بود که همین مساله، بدهی خانوارهای هلندی را در زمره بالاترین بدهی ها در اروپا قرار داده بود. مقامات هلند به سرعت، مجموعه ای از محدودیتها را اعمال کردند: نسبت ارزش وام به قیمت مسکن در سال 2012 در مرز 100 درصد متوقف شد و قرار است تا سال 2018 کاهش شدیدی را تجربه کند. دولت هلند نیز به تدریج مالیات بر سود وامها را کاهش می دهد. این تغییرات، در کنار رکود اقتصادی، برای کاهش قیمتها تا 20 درصد طی سه سال گذشته کافی بوده است.

بر خلاف هلند، کشور همسایه آن یعنی بلژیک که در آن بهای مسکن تا سال 2010 پا به پای کشور هلند پیش می رفت، رویکردی منفعلانه در پیش گرفته است. در نتیجه در حالیکه قیمت مسکن در هلند متوقف شد، در بلژیک بهای مسکن 11 درصد افزایش یافت.

بر اساس این گزارش رونق  املاک در اروپا بر پایتخت کشورهای اروپایی متمرکز شده و قیمت ها در اکثر بخشهای این شهرها در حال رشد است حتی اگر دیگر نواحی دچار رکود باشند. همین مسئله شرایط را برای سیاستگذاران سخت تر کرده است. کشور ایرلند نمونه ای از همین مساله است. این کشور هنوز هم پر است از خانه هایی که همچنان ساخته می شوند و هیچ سکنه ای ندارند. با این حال در شهر دوبلین در این کشور، که به 8000 خانه در سال نیازمند است، در سال گذشته کمتر از 1400 خانه ساخته شد.این مساله باعث افزایش بهای خانه های محلی تا بیش از 23 درصد طی سال گذشته شد. هرچند قیمت مسکن و املاک در سایر بخشهای این کشور به طور متوسط 5 درصد افزایش داشت.

در کشورهای اروپایی که بیشترین رشد قیمت را تجربه می کنند، اعمال انبوهی از محدودیتهای جدید، مانع از افزایش ساخت و ساز شده است. تعداد خانه های جدیدی که در اتحادیه اروپا تکمیل شده اند، از سال 2011 تا 2013 به یک سوم کاهش یافته است. در پاریس، کمبود خانه های جدید چنان حاد شده که داستانهایی از اقامتهای غیرقانونی در کمدها و پارکینگها بر سر زبانها افتاده است.

برخی از کشورها به اقدامات هوشمندانه ای دست زده اند تا کسری مسکن خود را جبران کنند. در ماه جاری دولت مرکزی انگلستان وبسایتی را راه اندازی کرد که تمام زمینها و ساختمانهای این کشور، از اداره ها گرفته تا زندانها را بر روی نقشه ترسیم کرده و از عموم مردم دعوت کرده است تا در صورت داشتن پیشنهاد برای استفاده از آنها تحت "حق مبارزه" جدید، آن را مطرح کنند. قرار بر این شده است که هر ساختمانی که نتواند استفاده فعلی خود را توجیه کند، به معرض فروش گذاشته شود. اقدام فوری این دولت، تسهیل در تبدیل ادارات و فروشگاه های بلااستفاده به مسکن است.

شاید چشمگیرترین ابتکار در کشور سوئد انجام شده باشد که از ماه جولای به صاحبخانه ها اجازه داده است بدون هیچ نوع نقشه یا مجوز، در باغچه های اطراف خانه خود، کلبه های اجاره ای کوچک بسازند.این کلبه ها می توانند با مساحت حداکثر 25 متر مربع و ارتفاع حداکثر 4 متر ساخته شوند. این کلبه ها کوچکند اما بهتر از زندگی در کنار پدر و مادرند.

انتهای پیام/