یکی از علت های اصلی بالا رفتن قیمت مسکن در سالهای گذشته سفته بازی و وجود تقاضاهای سرمایه ای و سوداگرانه در بازار مسکن کشور بوده است.
اما تقاضای سرمایه ای چیست و چگونه شکل می گیرد؟ با توجه به شرایط خاص بازار املاک و زمین در پایه آن به عنوان کالایی غیرقابل تجارت،بدون جایگزین و جانشین و محدودیت های طبیعی آن را به کالایی منحصر به فرد در اقتصاد تبدیل کرده است.
نمود بارز و آشکار تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن چگونه است؟ تقاضای سرمایه ای در کنار تقاضای مصرفی معنا پیدا میکند همانطور که گویا است تقاضای مصرفی به دلیل بر طرف کردن نیاز واقعی و مصرفی خود در بازار حضور پیدا می کند اما تقاضای سرمایه ای با انگیزه کسب سود حداکثری و نه رفع نیاز واقعی در بازار زمین و مسکن حضور پیدا می کند.
به دلیل شرایط کلی حاکم بر اقتصاد کلان کشور همواره سرمایه های سرگردان در دست سرمایه سالاران وجود داشته است و با حرکت این سرمایه ها به بازارهای مختلف شاهد ایجاد حباب هایی در بازارهای مختلف همچون ارز،سکه و طلا،بورس و مسکن بوده ایم.
متاسفانه به دلیل فراهم نشدن شرایط مناسب جهت شکل گیری بستر تولید در کشور و همچنین مهمتر از آن هزینه نداشتن فعالیت های غیرمولد و سوداگرانه همچون دلالی برای سرمایه سالاران در کشور در دوره های متناوب این سرمایه های به بازار مسکن سرازیر می شود و موجبات شکل گیری حباب و افزایش قیمت های جهشی را فراهم می آورد.
مهمترین توجیه اقتصادی سرمایه سالاران برای سرمایه گذاری در املاک حفظ ارزش دارایی خود و استفاده از تورم های مقطعی این بازار می باشد. با توجه به اینکه طبیعی است سرمایه جذب بازار های با سود بالا و ریسک کمتر شود، از این رو با توجه به سود بالای بازار زمین و املاک و همچنین نبود هزینه های مالیاتی هر چند کم ـ حتی به اندازه مالیات بر تولید ـ این بخش یکی از گزینه های ثابت برای سرمایه گذاری سرمایه سالاران و سوداگران بوده است.
به صورت آشکار می توان گفت که تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه ای در بازار مسکن خود را به شکل تعدد تصاحب ملک نشان می دهد و به بیانی ساده تر می توان گفت کسانی که مالک چندین ملک هستند مصداق تقاضاهای سرمایه ای در این بازار می باشند.
با این حال موضوع چند ملکی نیز قابل تقسیم بندی است. بررسی تعداد خانوارها و افراد دارای بیش از یک ملک، بیش از 2 ملک، بیش از 3 ملک، بیش از 10 ملک و بیش از 100 ملک نیاز به برنامه ریزی جداگانه ای برای خارج کردن تقاضای سرمایه ای دارد.( البته شاید برای خوانندگان قابل تامل و تعجب باشد که در تهران و در برخی نقاط کشور مالک یا مالکانی هستند که به تنهایی بیش از 600 واحد ملکی، آپارتمان،مغازه تجاری، ویلا و زمین را تصاحب کرده اند!) این مثال ذکر شده نشان می دهد که بدلیل بدون هزینه بودن تصاحب ملک بسیاری از صاحبان سرمایه پول های زیادی را در این بازار بلوکه کرده اند.
اخذ مالیات های متنوع و متعدد از املاک در کنار افزایش تولید مسکن در بازار می تواند به کنترل قیمت مسکن بیانجامد. یکی از مهمترین مالیات ها برای کنترل اشتهای تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن اخذ مالیات های تصاعدی بر مالکان چند ملکی است( با توجه به تعداد املاک در تصاحب مالک، ضریب مالیاتی تصاعدی افزایش می یابد).
می توان برای یک دوره زمانی محدود همزمان با ایجاد یک شوک مثبت عرضه و تولید مسکن در کشور، برای هر خانوار در تصاحب ملک(اعم از زمین،آپارتمان، مغازه و واحد تجاری و …) محدودیت ایجاد کرد.
به عنوان مثال برای یک بازه 5 ساله داشتن بیش از یک واحد مسکونی برای هر خانوار ممنوع اعلام شود. البته ملاحظات اجرایی نیز لازم است صورت گیرد به عنوان پیشنهاد هدف اول این مالیات دارندگان بیش از 10 واحد مسکونی، اداری، تجاری،ویلا، زمین و غیره و در گام بعد دارندگان بیش از 5 واحد مسکونی، اداری، تجاری،ویلا، زمین و غیره و در گام آخر در صورت نیاز به سراغ دارندگان بیش از یک ملک رفت.
شایان ذکر است زیرساخت لازم برای شناسایی مالکان و املاک در کشور تشکیل «سامانه ملی املاک و اسکان» موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم است که اخیرا در مجلس تصویب شد و وزارت راه و شهرسازی را مکلف به راه اندازی این سامانه تا 6 ماه آینده کرده است.
انتهای پیام/