به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، در بسته خروج از رکود دولت به اخذ مالیات از عایدی سرمایه مسکن اشاره شده ، این در حالی است که نرخ مالیات پیشنهادی مجلس پایین بوده و به گفته کارشناسان اقتصادی کارایی لازم را در بازار مسکن نخواهد داشت و نرخ این مالیات باید در همان سال اول اجرای قانون بیش از تولید و حداقل 30 درصد باشد تا بتوان به اثرگذاری آن در متناسب کردن عرضه و تقاضای مسکن و کنترل سوداگری امیدوار بود.
بر اساس طرح مجلس اخذ مالیات از عایدی سرمایه مسکن در سه سال اول سه درصد خواهد بود، به فرض اینکه این قانون از سال آینده اجرایی شود تا پایان دولت یازدهم یعنی در سالهای 94، 95 و 96 از 80 درصد عایدی سرمایه مسکن سه درصد مالیات اخذ میشود. پس از سه سال یعنی از سال 97 ، سالانه 2.5 درصد به میزان اخذ مالیات افزوده میشود تا در یک بازه زمانی 10 ساله نرخ اخذ مالیات از عایدی سرمایه مسکن به 28 درصد (25 درصد در 10 سال بعلاوه 3 درصد ثابت سه سال 94، 95 و 96) افزایش یابد.
البته با توجه به اینکه از 80 درصد مابهالتفاوت قیمت زمان خرید و فروش عایدی سرمایه مسکن مالیات 28 درصدی دریافت خواهد شد، عملا 22.4 درصد مالیات در این حوزه اخذ میشود که از رقم کنونی مالیات تولید یعنی 25 درصد نیز 2.6 درصد کمتر است.
این در حالی است که حداقل مالیات بر عایدی سرمایه مسکن در بیشتر کشورها 40 درصد است که این رقم تاثیر بهسزایی در کاهش سوداگری و کنترل بازار داشته است. به نظر میرسد طرح مجلس برای اخذ رقم ناچیز مالیات بر عایدی سرمایه مسکن عملا این قانون را ناکارآمد خواهد کرد.
از سوی دیگر بر اساس سرشماری سالهای 1355 تا 1390 در بازه زمانی 1350 تا 1390 بیش از 14.7 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده است در حالی که تنها 8 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شدهاند.
این مسئله بدان معناست که تنها 54 درصد از تقاضای مسکن طی 35 سال گذشته «تقاضای مصرفی» بوده است و 46 درصد از تقاضای مسکن را «تقاضای سرمایهای» پوشش داده است.
اهمیت موضوع در بازه زمانی 90 ـ 1385 دو چندان میشود. در این بازه زمانی 4.2 میلیون واحد مسکونی ـ بدون احتساب خانههای خالی از سکنه ـ به موجودی مسکن اضافه شده در حالی که 1.3 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شدهاند. این بدان معنا است که طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به 70 درصد از تقاضای مسکن موجود به «تقاضای سرمایهای» اختصاص یافته است.
| تعداد واحد مسکونی اضافه شده به موجودی | خانوار جدید دارای مسکن ملکی | درصد تقاضای مصرفی | درصد تقاضای سرمایه ای |
بین سالهای 1355 تا 1390 | 14.7 میلیون واحد | 8 میلیون خانوار | 54 درصد | 46 درصد |
مابین سالهای 1385 تا 1390 | 4.2 میلیون واحد | 1.3 میلیون خانوار | 30درصد | 70 درصد |
«تقاضای مصرفی» تقاضایی است که جهت تأمین نیاز خود و مصرف کالای مورد نظر (کالای مصرفی) یا خدمات مذکور، در بازار حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف میکند. در مقابل، تقاضای سرمایهای تقاضایی است که بدون در نظر گرفتن نوع کالای مربوطه (اعم از مصرفی، واسطهای و سرمایهای) برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار مربوطه حضور پیدا میکند.
این حجم بالای تقاضای سرمایه ای بازار مسکن را اسیر سفته بازی و سوداگری کرده است و تقاضاهای مصرفی را به حاشیه بازار رانده است.
مهمترین الزام در بحث مالیات بر املاک واقعی بودن پایه اخذ مالیات و همچنین ایجاد شفافیت در بازار است که در این راستا راهاندازی سامانه املاک و مستغلات ضروری است. بسیاری از اطلاعات این سامانه، در سامانه نهادهای مختلفی مانند وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور، شهرداریها، سازمان آمار و ... موجود است و میتوان با استفاده از سامانههای فوق برای ایجاد سامانه ملی املاک و مستغلات کشور اقدام کرد.
از آنجا که مبنای اخذ مالیات دفترچه املاک است، مهمترین بحث در این باب بهروزرسانی و واقعی بودن قیمت منطقهای در دفترچه املاک است. متأسفانه در سالهای گذشته اهتمام ویژهای برای به روز رسانی و واقعی کردن دفترچه املاک وجود نداشته است که این مساله نیز به نوبه خود تبعات منفی برای اقتصاد کشور و بالاخص بخش مسکن داشته است.
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن باید قابلیت مقابله با عملکرد تقاضای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چرا که سرمایهگذاری در خرید ملک غیر مصرفی بهجای سرمایهگذاری در تولید مسکن یا سایر بخشهای تولیدی، منجر به انحراف سرمایهها از بخشهای مولد کشور به بخشهای غیر مولد مانند خرید و فروش زمین و مسکن میشود که به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمیشود؛ بلکه با افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن، تورم در این بخش افزایش مییابد و به تبع آن شد سایر بخشها نیز متأثر از این افزایش قیمت خواهند.
در سالهای گذشته نگاه صرفا درآمدی به مقوله مالیات باعث شده تا برنامهریزان از عملکردهای دیگر مالیات که تخصیص بهینه منابع و همچنین مهار و کنترل سوداگری در بازار است غفلت کنند.
در شرایط فعلی کشور که نیاز هدایت سرمایههای به بخشهای مولد و اشتغال زا بیش از گذشته احساس میشود و برای ایجاد یک اقتصاد مقاومتی و مستقل از نفت باید به تخصیص بهینه منابع در کشور اهتمام داشت و مالیات بر املاک در چنین شرایطی بسیار ضروری است. از سوی دیگر می توان با مالیات بر تقاضاهای سرمایهای در بازار مسکن یکی از عوامل تورمزا در اقتصاد کشور را کنترل کرد.
انتهای پیام/