به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، مدتی پیش شیوه نامه اجرایی وام بافت فرسوده در حالی تدوین شد که رونمایی از تصمیم جدید دولت، 35 هزار خانواده متقاضی تسهیلات بافت فرسوده را با بهت و شگفت زدگی مواجه کرد، چراکه قرار بود آنها هم مشمول وام 50 میلیونی شوند اما طبق نظر جدید دولت، به آنها وام 30میلیون تومانی تعلق می گیرد.
این اقدام بحث برانگیز در حالی اتفاق افتاد که اگر این یک و نیم سال تأخیر باعث نشود دولت خود را موظف به پرداخت جریمه دیرکرد به این متقاضیان بداند، حداقل نباید میزان تسهیلات آنها را 20 میلیون تومان نیز کاهش میداد. چرا که این خانواده ها در این مدت خسارات مالی فراوانی دیده اند و به اصطلاح، چوبِ اجرای مصوبه دولت را خورده اند.
در گذشته وام 30 میلیون تومانی درصد خوبی از هزینه های ساخت را پوشش می داد اما حالا بعد از گذشت 18 ماه، سیر صعودی هزینه های ساخت در حالی ادامه دارد که به عقیده کارشناسان تسهیلات 50 میلیونی هم جوابگوی افزایش هزینه های اتفاق افتاده در این مدت نیست.برای این منظور می توان این مابه التفاوت را با تقریب خوبی نشان داد.
هر سال سازمان نظام مهندسی به عنوان تخصصی ترین نهاد مرتبط با مهندسی ساختمان، هزینه ساخت را با دقت بالایی برای طبقات مختلف و ساختمان سازی متعارف در سطح شهرها، برآورد و به مهندسان ارائه می کند.
میانگین اعداد ذکر شده در تعرفه های نظام مهندسی نشان می دهد هزینه ساخت به ازای هر مترمربع زیربنای ساختمان، 630هزار تومان برای سال 92 و 790هزار تومان برای سال 93 است که نشان دهنده افزایشی به میزان 160هزار تومان به ازای هر مترمربع مساحت کل زیربنای ساختمان (شامل اعیان خصوصی و مفید ساختمان و مشاعاتی که برای ساخت آنها هزینه میشود) در زمان توقف ارائه تسهیلات بافت فرسوده حادث شده است.
حال به عنوان مثال اگر یک واحد آپارتمان متعارف دو خوابه شامل 80 متر مربع فضای خصوصی، 25 مترمربع پارکینگ و فضای مانور و دور زدن اتومبیل در پشت پارکینگ و 15 مترمربع مشاعاتی که برای ساخت آنها هزینه می شود (شامل سهم واحد مربوطه از راهرو دسترسی و راه پله در هر طبقه و سرپله و ضخامت نماسازی) را در بگیریم، حداقل متراژی که برای آن هزینه ساخت تعریف می شود جمعاً 120 مترمربع است.
از این رو میزان افزایش هزینه اتفاق افتاده بین سال 92 تا 93 که پرداخت وام بافت فرسوده متوقف شد، برای یک واحد آپارتمان متداول با ضرب این متراژ در مابه التفاوت سال 92 و 93 که 160هزار تومان محاسبه شود، 20میلیون تومان بدست می آید که دولت این میزان افزایش را در مصوبه خود دیده اما اکنون قصد پرداخت آن را ندارد.
اعداد فوق از روی شالوده ساختمان محاسبه میشود و مشمول هزینه زمین، عوارض شهرداری، خدمات مهندسی، امتیاز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، نگهبانی و تجهیز گارگاه، گودبرداری و حتی هزینه اجرای فنداسیون و شالوده ی ساختمان نمیشود؛ که البته بسیاری از این هزینه ها مانند هزینه انشعاب برق افزایشی 500 درصدی را در دولت یازدهم تجربه کرده است که برای اختصار کلام از وارد کردن آنها در محاسبات خودداری می گردد.
پر واضح است که افزایش مبلغ تسهیلات بافت فرسوده حتی تورم موجود در دولت یازدهم را هم پوشش نمی دهد. از طرفی مصوبه دولت یازدهم بنا به یکی از بندهای مصوبه مذکور و نیز به اذعان مسئولان «مشروط» است که «عملاً» فقط انبوه سازان یا به عبارتی همان سرمایه گذارانی که قدرت و اعتبار مالی پیش فروش انبوه واحدهای نیمه کاره را دارند، می توانند از تسهیلات بافت فرسوده استفاده کنند.
مصوبه دولت قبل اما مشروط نبود و حتی ساکنان مقیم در این بافتهای فرسوده هم می توانستند منزل خود را با دلسوزی بیشتری و کیفیت بهتری نوسازی کنند و بابت سرمایه گذاری انبوه سازان و ارزش افزوده ساختمان، سودهای میلیونی و میلیاردی هم به انبوه سازان پرداخت نکنند.
از سوی بعید به نظر می رسد سهمیه 300هزار نوسازی سالانه مد نظر دولت پر شود، چرا که بعید است انبوه سازان سودهای چند صد درصدی در دیگر مناطق توسعه یافته ی شهرها را رها کرده و با سرمایه گذاری در بافتهای فرسوده خود را وارد مخاطره کنند.
حتی با رویکرد جدید، نوسازی پلاکهای ریزدانه و نفوذناپذیر هم به بن بست می خورد، تجربه های گذشته به ما می گویند که اگر تمایلی هم در بین انبوه سازان وجود داشته باشد، به محض ورود آنها به منطقه، مالکان خود را در یک فرصت استثنایی می بینند و این تقابل نامتوازن باعث میشود مالکان، قیمت واقعی ملک کلنگی و فرسوده ی خود را چند برابر افزایش دهند که در تمام موارد انبوه ساز زیر بار این قیمتها نرفته و امر نوسازی پلاک های ریزدانه و نیز پلاکهای نفوذ ناپذیر متوقف می شود.
بنابراین شیوه نامه اجرایی دولت یازدهم برای مصوبه بافت فرسوده از2 جهت دید تبعیض آمیزی دارد: اول از آن جهت که حقوق ساکنان بافت فرسوده در آن دیده نشده و فقط سود سرمایه گذارای انبوه ساز تامین می شود. دوم آنکه بین متقاضیان گذشته که یک سال و نیم پیش، به امید نوسازی منازل خود با وام بافت فرسوده دولت قبل منزل خود را تخریب کردند و متقاضیان انبوهساز فرضی در آینده، تبعیض قائل شد و 20 میلیون تومان این تسهیلات را منقبض کرد.
در این شرایط بهترین روشی که دولت می تواند در پیش گیرد این است که در مدت باقی مانده از سال 93، مطالباتِ متقاضیان گذشته را پاسخ داده و با توجه به افزایش هزینه ساخت، همان حداقل وام 50 میلیونیِ مصوبه ی خود را بدهد و با آسودگی خاطر برای سال 94 شیوه نامه ای صحیح و عادلانه برای همه تدوین کند.
بر اساس آنچه که در مورد مسکن اجتماعی ذکر شد قرار بود دولت مکانیسمی ترتیب دهد که واحدهای 40-50 متری ساخته شده و در اختیار اقشار کم درآمد قرار گیرد. اخیراً گفته می شود طرح مسکن اجتماعی در قالب مصوبه بافت فرسوده اجرا میشود که البته آن هم نشدنی است، چرا که با توجه به ضوابط شهرسازی مبنی بر لزوم پیش بینی پارکینگ وسایل نقلیه در محدوده ی تراکم ساختمان، امکان احداث واحدهای 40-50 متری در حالی که سودی هم برای سرمایه گذاران و انبوه سازان داشته باشد،وجود ندارد.
تنها دو راه برای اجرای این طرح میتوان متصور شد؛ یا ضوابط شهرسازی مبنی بر اجبار احداث پارکینک در ساختمان ملغی شود که به صلاح نیست؛ یا دولت در بافت فرسوده ورود کند و با احداث پارکینگهای طبقاتی جداگانه در این محله ها، معضل پارکینگ این واحدهای کوچک را برطرف کند.
انتهای پیام/