مشاوران املاک دیگر حق تنظیم «قرارداد پیش فروش ساختمان» را ندارند

یکی از نکات مهم در قانون «پیش فروش ساختمان»، منحصر کردن تنظیم قرارداد پیش فروش به دفاتر ثبت اسناد رسمی است. طبق ماده 24 این قانون، «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند.» بر اساس قانون جدید، پروانه کسب مشاوران املاکی که اقدام به تنظیم چنین قراردادی کنند، بار اول تا یک سال، بار دوم تا دو سال و بار سوم برای همیشه، باطل خواهد شد.

مطابق قانون «پیش فروش ساختمان»، پیش فروشنده باید برای درج آگهی پیش فروش در جراید، رسانه ها، پایگاه های اطلاع رسانی و حتی نصب آگهی در اماکن عمومی، مجوز انتشار آن را از وزارت راه و شهر سازی دریافت کند.

بر اساس ماده 23 این قانون، «اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.»

بر اساس قانون، دفاتر ثبت اسناد رسمی تنها زمانی می توانند قرارداد رسمی پیش فروش ساختمان را تنظیم کنند، که پیش فروشنده این مدارک را به آن ها ارائه کند: 1- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته باشد(توجه داشته باشید که در تمام این موارد باید سند ارائه شده، رسمی و در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد)؛ 2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد؛ 3- بیمه نامه مسئولیت؛ 4- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان(امضای مهندس ناظر باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی شود)؛ 5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک(طبق ماده 4 آیین نامه اجرایی، واحد ثبتی مکلف است ظرف 5 روز کاری پاسخ استعلام را به دفتر ارسال کند؛ تخلف از این مهلت، موجب تعقیب اداری خواهدشد).

طبق ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون «پیش فروش ساختمان»، «در قرارداد پیش فروش، باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات، حقوق ارتفاقی[حقوق دو ملک مجاور نسبت به هم] و سایر موارد مندرج در ماده 2 قانون، مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شود.

پیش فروشنده، بر اساس ماده 9 قانون، «در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.» ارائه این بیمه نامه، یکی از الزامات تنظیم و ثبت قراردادهای پیش فروش در دفاتر ثبت اسناد رسمی است. با این حال، در صورتی که میزان خسارت وارده به پیش خریدار یا شخص ثالث، بیش از تعهد بیمه نامه باشد، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت آن خواهد بود.

طبق ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون «پیش فروش ساختمان»، پیش فروشنده «تنها در صورت اخذ رضایت همه خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از تعهداتش را به دیگری واگذار کند.» این رضایت باید به صورت کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی اعلام شود.