سراشیبی دوباره در بازار مسکن

به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم، بازار مسکن که از دی‌ماه ‌سال ٩٤ تاکنون روند صعوی معاملات را تجربه می‌کرد، بار دیگر به سراشیبی افتاده و براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی، پاییز امسال دوباره با درجازدن این بازار شروع شده است. آمار بانک مرکزی از حجم معاملات ملکی تهران در مهر ٩٥ نشان می‌دهد که شمار معاملات نسبت به مدت مشابه ‌سال گذشته 10,6‌درصد کاهش داشته است. این موضوع درحالی رخ می‌دهد که فعالان بازار مسکن معتقدند، قدرت خرید مردم سقوط داشته و بیشترین حجم معاملات مربوط به خانه‌های کوچک و ارزان‌قیمت بوده است. ادعایی که البته گزارش‌های بانک مرکزی نیز مصداق آن است. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ٣‌میلیون تا ٣‌میلیون و500‌هزارتومان به ازای هر مترمربع بنا با 13.2درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند. این درحالی است که متوسط قیمت ملک در پایتخت به ٤‌میلیون و400‌هزارتومان رسیده است.

معامله‌ها کمتر و قیمت‌ها بیشتر شد

طبق آماری که بانک مرکزی منتشر کرده است، «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه ‌سال 1395» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، نشان می‌دهد درمهرماه ‌سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 10هزارو٣٢٥ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه ‌سال قبل 10,6‌درصد کاهش داشته است. ضمن این‌که متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.4‌میلیون تومان است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه ‌سال قبل به ترتیب 1.6 و 5.9‌درصد افزایش نشان می‌دهد.  عارف اقوامی‌مقدم کارشناس اقتصاد شهری درباره نزولی‌شدن روند معاملات در بازار مسکن می‌گوید: آمارهای یک‌ماهه خیلی قابل اتکا نیستند. ضمن این‌که در ماه‌های عزاداری و شروع فصل مدارس و نزدیک‌شدن به فصل سرما دلایلی هستند که باعث کاهش معاملات در بازار مسکن می‌شوند. 

او ادامه می‌دهد: با این وجود، سقوط قدرت خریداران در بازار مسکن غیرقابل انکار است و مادامی که توان متقاضی پایین و قیمت خانه‌ها بالا باشد، اوضاع مسکن همین است. زعفرانلو فعال بازار مسکن نیز می‌گوید: از دی‌ماه گذشته تا الان، بازار واقعی مسکن تنها 10درصد افزایش معاملات را تجربه کرده است اما این حجم از معاملات نمی‌تواند محرک قوی برای ایجاد رونق در بازار مسکن باشد و نیاز است تا شبکه بانکی به کمک خریداران و سازندگان بیاید.

خانه‌های کوچکتر و ارزان‌تر، پرمتقاضی‌تر

البته کاهش قدرت خریداران در گزارش‌های رسمی نیز کم‌وبیش مشهود است. براساس این آمار، همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مهرماه‌ سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ٣‌میلیون تا ٣‌میلیون و500‌هزارتومان به ازای هر مترمربع بنا با 13.2درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ٣ تا ٢,٥‌میلیون ریال با سهم 12.3‌درصد و ٣.٥ تا ٤‌میلیون تومان با سهم 10.3درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده که درحدود 62.8‌درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران 4.4‌میلیون تومان معامله شده‌اند. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان می‌دهد خانه‌های کوچکتر پرمتقاضی‌تر بوده‌اند. بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده در مهر ٩٥، به واحدهای مسکونی با زیربنای 60تا 70مترمربع معادل 15.1‌درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنایی 50تا 60و 70تا 80مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.3 و 13.1‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع، 51.9‌درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.

واحدهای 100میلیون تومانی در صدر معاملات تهرانی‌ها

نقدینگی مردم در کلانشهرها پایین آمده و آمارهای افزایشی در بازار مسکن متعلق به خانه‌های زیر 150میلیون تومان است. این موضوعی است که زعفرانلو مالک یکی از بزرگترین آژانس‌های املاک کشور می‌گوید و تأکید می‌کند: مشکل اصلی، تأخیر در پرداخت وام‌های بانکی یا همترازنبودن تسهیلات بانکی با درآمد مردم است. 

او ادامه می‌دهد: از 70نفر پرسنل فروش‌ آژانس املاک ما حتی یک نفر هم برای معامله خانه با وام بانکی 120میلیون تومانی انجام نداده و این یعنی مشکل بزرگی در توزیع این وام‌ها بین مردم وجود دارد.  البته ادعای این فعال بازار مسکن درگزارش رسمی بانک مرکزی نیز مصداق دارد. درمهرماه‌ سال 1395، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که درمیان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 100تا 150‌میلیون تومان با اختصاص سهم 13.6‌درصد بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش 150تا 200و 200تا 250میلیون تومان هم به ترتیب با اختصاص 12.6 و 11.5‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، حدود 51.2‌درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 300میلیون تومان اختصاص داشته است.

  ٨‌میلیون تومان اختلاف قیمت؛ از شمال تا جنوب

منطقه ٥، منطقه محبوب تهرانی است. آمارهای بانک مرکزی حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4، 2 و 8 به ترتیب با سهم 12.2، 9.6 و 6‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع، 72‌درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده درشهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر بوده که به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 7، 10، 15، 11 و 3 بوده و 12 منطقه باقیمانده 28‌درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه، نسبت به ماه مشابه ‌سال قبل به منطقه 16 با 12.8‌درصد و بیشترین میزان کاهش متوسط قیمت به منطقه 22 با ٣,٢‌درصد تعلق دارد. درمهرماه‌ سال 1395 ازمیان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 10میلیون و400‌هزارتومان به منطقه یک و کمترین آن با ٢‌میلیون و20‌هزارتومان به منطقه 18 تعلق داشته است.

٤‌درصد گران‌تر از پارسال

گرچه آمار یک‌ساله کاهش معاملات مسکن را گزارش می‌دهد، اما بررسی روند در هفت‌ماهه منتهی به مهرماه ‌سال 1395 نشان می‌دهد که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 93.5‌هزار واحد مسکونی رسید که درمقایسه با مدت مشابه‌ سال قبل، 11.2‌درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده ازطریق بنگاه‌های معاملات ملکی درشهر تهران 43.7‌میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه ‌سال قبل، 4‌درصد افزایش نشان می‌دهد. این درحالی است که با رسیدن به عدد ٤‌میلیون و400‌هزارتومان برای هر مترمربع، به نظر می‌رسد افزایش ناچیزی در قیمت‌ها رخ داده است.

اجاره‌بها ٩‌درصد افزایش داشت

گزارش بانک مرکزی همچنین نشان می‌دهد که درمهرماه ‌سال‌جاری شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 9.5‌درصد و در کل مناطق شهری 9‌درصد نسبت به ماه مشابه‌ سال قبل رشد دارد. البته این بانک توضیح داده، ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بها از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم شده است. این درحالی است که سهم هزینه مسکن درمحاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات حدود 28.4‌درصد است. درمجموع به نظر می‌رسد با شرایطی که فعلا در بازار مسکن جریان دارد، بانک مرکزی معتقد است که با توجه به رشد ملائم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم در هفت‌ماهه منتهی به مهرماه‌ سال‌جاری و نیز گشایش‌های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش به‌ویژه تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که به حدود 9‌درصد رسیده، اکنون شرایط مناسبی جهت خانه‌دارشدن زوجین جوان و خانه اولی‌ها فراهم شده است.

بازار همچنان راکد می‌ماند

فعالان بازار مسکن، چندان به خروج بازار از رکود امیدوار نیستند. زعفرانلو می‌گوید: انتقال دهان به دهان رکود است که مسکن را زمین زده است. مردم قدرت و جسارت خرید را ندارند و همین باعث می‌شود متقاضیان دیگر مثل انبوه‌سازان هم خود را کنار بکشند. اقوامی‌مقدم اما معتقد است، چه حالا چه بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری ٩٦ تا وقتی توان مصرف‌کننده پایین و شکاف درآمدی و نرخ‌های مسکن وجود دارد، اوضاع مسکن همین است.

این فعال اقتصادی می‌گوید: کدام مشخصه‌ای را از رونق بازار می‌توان دید؟ مگر این‌که درآمد‌ها جهش قابل توجهی پیدا کرده یا پول شناور کلانی به این بازار تزریق شود. او می‌گوید: نه‌تنها آینده راکدی برای بازار مسکن متصور است، بلکه فکر می‌کند بمب درون‌ریزی در این بازار کار گذاشته است. از نظر او خیلی دور نیست وقتی که مالکان آگهی بدهند: یکی بخر دو تا ببر! و خود را از خواب سرمایه‌شان نجات دهند.

منبع: شهروند

انتهای پیام/

بازگشت به سایر رسانه‎ها