جایگاه سرقفلی در بازار معاملات؛سندی روی هوا اما به ارزش طلا

به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم، بعضی از واژه‌ها با وجود اینکه زیاد از زبان مردم شنیده می‌شوند، اما خیلی‌ها معنی آن را نمی‌دانند یا فکر می‌کنند که می‌دانند اما معنی درست آن نیست. مثلاً همین سرقفلی که خیلی وقت‌ها شده چه کاسبان، تجار و بازرگانان و چه مردم عادی از واژه سرقفلی استفاده می‌کنند، آن را معامله می‌کنند، می‌فروشند، می‌خرند و اجاره می‌دهند. در این گزارش سعی کرده‌ایم تفاوت‌ها و تغییر قوانین سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت را با زبانی ساده به دور از خشکی قوانین حقوقی توضیح دهیم. آن هم در ماه اخیر که بعد از ریزش ساختمان پلاسکو بارها گفته شد مغازه‌داران آنجا مالک نبودند و فقط سرقفلی ملک را در اختیار داشتند. همچنین، ساختمان آلومینیوم نیز کاسبانش سرقفلی دارند و مالک هر دوی این ساختمان‌ها بنیاد مستضعفان است. در ساختمان علاءالدین نیز کمتر کسی صاحب ملک است و اکثراً سرقفلی دارند و مالک آن علاءالدین است. علاوه‌بر آن بازار تهران نیز اکثراً سرقفلی دارند و ملک‌ها وقفی‌اند. بر همین اساس با آقای پیمان عطار، وکیل پایه یک دادگستری به گفت‌و‌گو پرداختیم.

در فقه اسلامی، موضوعی با عنوان سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت برای اماکن تجاری و مغازه‌ها به صورتی که امروز شاهد آن هستیم وجود نداشته‌؛ ولی با افزایش جمعیت کشورها و لزوم ارتباط بازرگانی و تجاری با دیگر کشورهای جهان و به جهت اینکه موضوع سرقفلی در کشورهای اروپایی پیش‌بینی شده بود در قوانین پیش از انقلاب مقرراتی در رابطه با بحث سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت از سوی قانون‌گذار تصویب شده بود.

فرق سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت
به گفته پیمان عطار، بر فرض مثال شما تصمیم می‌گیرید در جایی فروشگاه لباس‌های زنانه و مجلسی راه‌اندازی کنید. صاحب مغازه از شما 5 میلیون تومان بابت پول پیش می‌گیرد تا شما به مدت یک‌سال در این مکان کسب و کار کنید. بعد از یک سالی که شما مشتریان زیادی را به این مغازه جذب کرده‌اید و خیلی از خانم‌ها برای خرید به مغازه شما می‌آیند اعتبار هم کسب می‌کنید. بعد از این مدت شما وقتی می‌خواهید این مغازه را به صاحبش برگردانید او باید به شما علاوه بر 5 میلیون تومان پول پیشتان، بابت یک سال کاری که انجام داده‌اید و مشتریانی نیز به دست آورده‌اید حق دیگری در نظر بگیرد که نام این حق می‌شود «حق کسب، پیشه و تجارت» اما در ذهنیت عوام، سرقفلی و حق کسب و پیشه به یک معنا به کار برده می‌شود، در حالی که قوانین فعلی ایران، برای هریک، ماهیت جداگانه تعریف کرده است و از یکدیگر مستقل هستند.
این وکیل دادگستری درباره اینکه سرقفلی و حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد این‌طور توضیح می‌دهد: «سرقفلی در تعریفی ساده یعنی پولی که مالک و موجر از مستأجر یک مغازه در ابتدای قرارداد اجاره دریافت می‌کند که بر مبنای میزان موفقیت و شهرت پیشین آن مغازه این مبلغ باید، مبلغ قابل توجهی باشد.

هنگامی که مدت قرارداد اجاره سپری شد حالا این قرارداد یک ساله، سه ساله یا زمان‌های بیشتر و کمتر آن بوده؛ مستأجر این وجه را به موجر برمی‌گرداند یا اگر بخواهد حقوق ناشی از فعالیت در این مواضع را به کس دیگری به جز موجر واگذار کند می‌تواند مبلغ سرقفلی را از مستأجر بعدی دریافت و مغازه را به نفر جدید واگذار کند؛ اما تعریف حق کسب و پیشه و تجارت این است که در اثر فعالیت و حسن خدمات مستأجر در مغازه و حسن مشتری مداری او، حقی برای مستأجر مغازه به وجود می‌آید که این حق صرفاً و منحصراً ناشی از حسن رفتار و کردار شخص در فعالیت تجاری و بازرگانی‌اش در مدتی که در آن مغازه بوده خواهد بود و این حق نیز مانند حق سرقفلی از سوی مستأجر قابل واگذاری به شخص دیگر است.

سرقفلیِ نامحسوس و غیرقابل رویت
سرقفلی به‌تدریج به‌دست می‌آید و غیرقابل رویت و نامحسوس است. به‌رغم این تفاوت‌ها، سرقفلی یک دارایی با ارزش برای موفقیت شرکت است. بعضی اوقات ممکن است یک شرکت برای سرقفلی، بیشتر از یک دارایی محسوس و قابل رویت تلاش کند. وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌دهد -یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله می‌کند- این گونه نیست که این سرقفلی جزیی از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد.  بلکه از دید عرف، با چنین معامله‌ای فقط ملک در دست مالک باقی می‌ماند که می‌تواند اجاره‌بهای متعارف آن را دریافت کند، ولی اداره محل، تخلیه آن یا واگذاری به مستأجر دیگر، در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد و به قول عرف، می‌توانست سرقفلی خریداری شده محل را بفروشد.در واقع سرقفلی این اجازه را به مستأجر می‌دهد که از رونق کسب خود، در هنگام واگذاری‌اش به فرد دیگر، بهره مالی ببرد. پس مشخص می‌شود که حق سرقفلی با حق کسب، پیشه و تجارت متفاوت است و حق سرقفلی ابتدای قرارداد توسط موجر از مستأجر دریافت می‌شود که به معنی رقمی است که از نگاه موجر به خاطر رونق کسب و کار اولیه باید از سوی مستأجر پرداخت شود و پس از آن حق واگذاری این کسب به فرد دیگر به مستأجر محول می‌شود؛ اما حق کسب، پیشه و تجارت به جهت فعالیت تجاری مستأجر در هنگامی که قصد تخلیه مغازه را داشته باشد چه این تخلیه به جهت درخواست موجر باشد و چه به جهت درخواست مستأجر، مستحق دریافت حق کسب، پیشه و تجارت خود از موجر یا مستأجر بعدی خواهد بود.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال 1376 قانونی درباره روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر شد که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون آمده جایز، اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع باشد. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره‌ای که از سال 1376 به بعد درباره اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب، پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی‌گیرد. پیمان عطار دراین‌باره گفت: «وقتی به قوانین سال‌های 1322 تا 1376 نگاه می‌کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب، پیشه و تجارت بوده است. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب، پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و تردید بود؛ اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . قبل از انقلاب تا سال 1376 قانونی درباره سرقفلی وجود داشت به این معنا که یک نفر می‌تواند حق کسب و کارش را به صاحب مغازه یا مستأجر بعدی بفروشد اما بعد از این سال و با تغییر قوانین در این رابطه دیگر چیزی به‌نام سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت وجود ندارد. مگر این که مغازه‌ای قبل از سال 76 حق کسب، کار و تجارت را داشته که دراین صورت صاحب مغازه می‌تواند این حق را بفروشد یا اجاره دهد. برای همین دیدن کاغذهایی که روی شیشه مغازه‌های قدیم در نقاط قدیمی شهرها دیده می‌شود که نوشته‌اند سرقفلی به فروش می‌رسد یا اجاره داده می‌شود به این دلیل است که حق کسب و کار دارد و می‌تواند بفروشد یا اجاره‌اش بدهد؛ اما اگر در همین سال‌های اخیر مغازه یا پاساژی افتتاح شده باشد و ادعاهایی برای فروش سرقفلی دیده شود خلاف قانون است، دیگر چنین چیزی وجود ندارد، چون قوانین بعد از سال 1376 تغییر کرده است؛ اما متاسفانه برای اینکه مردم و حتی مغازه داران هنوز با گذشت این همه سال از تغییر قانون در این‌باره بی‌اطلاع هستند آگهی فروش یا اجاره سرقفلی را می‌زنند و مردم بی‌اطلاع نیز همچنان سرقفلی را می‌خرند و اجاره می‌کنند.»

منبع: صبح نو

انتهای پیام/