آیا وام ودیعه مسکن مشکل مستأجران را حل کرد؟


بازار اجاره در انتظار تصمیم­های جدید

یکی از چالش‌های مهم اینروزهای مردم، بخصوص اقشار کم‌درآمد جامعه، پیداکردن  خانه اجاره ای در تهران  با قیمت مناسب است. اقشاری که پس از فراز و نشیب­های اقتصادی، در پرداخت اجاره­بهای خانه خود با مشکل مواجه شده و بسیاری از آنها مجبور به سکونت در حاشیه شهرها و زندگی در خانه­هایی با کمترین متراژ و امکانات شده­اند. بااین‌حال هنوز آن‌طور که باید، این بخش بسیار مهم یعنی بازار اجاره موردتوجه متولیان تصمیم­گیری بخش مسکن قرار نگرفته و طرح‌های پیشین نیز با کمترین اعتبار و پیگیری پیش می­روند.

تسهیلات غیر قابل پرداخت ودیعه مسکن؛

دولت دوازدهم در ماه‌های پایانی فعالیت خود، با تسهیلات ودیعه مسکن سعی در بهبود شرایط مستأجران داشت. وامی که تا امروز کمتر کسی آن را دریافت کرده و هیچ تأثیر مثبتی نگذاشته است. البته در کل تسهیلات ودیعه مسکن نیز نمی‌تواند در این بازار آشفته کارساز باشد. از طرفی پرداخت وام به تمام متقاضیان که تا امروز به بیش از 1 میلیون و 200 هزار نفر رسیده­اند، به منابع زیادی احتیاج دارد که تأمین آن در شرایط فعلی بانک­ها، آسان نیست. این مهم را سیاستگذاران پیشین بخش مسکن، قبل از مطرح‌کردن باید بررسی می‌کردند و روش­های دیگری برای ساماندهی بازار استفاده بکار می­گرفتند.

شایان‌ذکر است انگیزه بسیار پایین بانک‌ها برای پرداخت این تسهیلات به مردم نیز باعث افزایش ناکارآمدی این طرح شد. چرا­که با همه­گیر شدن کرونا و افزایش مشکلات اقتصادی، بانک­ها با کاهش منابع روبرو شدند و توان کافی برای پرداخت این تسهیلات را نداشتند. به­طوری که تا امروز که در میانه مهرماه هستیم، از میان یک میلیون و 200 هزار متقاضی که تا انتهای شهریورماه ثبت­نام کرده بودند، حدود 340 متقاضی مدارک خود را کامل کرده و تنها 17 هزار نفر آنها موفق به دریافت تسهیلات شدند.

 به این صورت بانک‌هایی که موظف به پرداخت این تسهیلات هستند یا عدم اعتبار بانک را بهانه کرده،‌یا در اقدامی خودسرانه با اعمال فیلترهای جدید تأیید صلاحیت درخواست‌کنندگان را خودشان برعهده گرفته­اند. تأیید صلاحیتی که با افزایش امتیاز و میزان فعالیت در بانک انجام می­شود و کاملاً باهدف این طرح که کمک به افزایش پول پیش اجاره­نشینان کم‌درآمد بود در تناقض است. در مجموع می­توان گفت روند پرداخت وام ودیعه مسکن تا امروز در بدترین شرایط قرارگرفته و مشکل مستأجران به‌هیچ‌عنوان حل نشده است.

استفاده درست از ابزارهای مالی، مسیر توسعه را هموار می‌کند؛

شایان‌ذکر است در صورت پرداخت این تسهیلات به متقاضیان بازهم مشکل بازار اجاره حل نخواهد شد. چراکه اینها مسکن­های موقت هستند و ساماندهی این بخش به تغییرات ساختاری و ساماندهی برنامه­ریزی شده و بلندمدت نیاز دارد. از طرفی مبلغ تسهیلات فوق، صرفا در برخی از مناطق پاسخگوی نیاز مستأجران است و پرداخت ودیعه برای اجاره آپارتمان در پونک  و محله‌های همترازش، با این مبالغ امکان­پذیر نیست.

بهتر است راهکارهایی که مشکلات بازار را در بلندمدت اصلاح می‌کند بکار گرفته شود. دراین‌خصوص می­توان از جدیت در اجرا و افزایش نظارت در پروسه دریافت مالیات از خانه­های خالی آغاز کرد.

به­طوری که این مشکل قدیمی را یعنی خانه­های احتکار شده که بیش از 2 میلیون واحد است برای همیشه حل کرده و باعرضه واحدها به بازار اجاره کمی تعادل را در عرضه و تقاضا برقرار کند. از سوی دیگر نیاز است تا کاهش میزان تولید مسکن که در سال­های اخیر به‌واسطه مشکلات اقتصادی و رکود روی داده، جبران شود و خانه­هایی با متراژ کوچک و قیمتی متناسب باهدف ورود به بازار اجاره ساخته شود.

اجاره­داری حرفه­ای، راهکاری بلندمدت برای اصلاح مشکلات مالک و مستأجر؛

گفتنی است بسیاری از مالکان سوداگر، قیمت اجاره­بها را به بهانه افزایش تورم و صعود قیمت  املاک تهران، به‌صورت تصاعدی افزایش داده­اند که این امر نیز مشکلات مستأجران را دوچندان کرده است. ازاین‌رو نیاز است تا با اعمال قوانین جدید و نظارت بر اجرای آنها، نوع قرارداد اجاره را تغییر داده و زمان آنها را افزایش داد. به این صورت مالکان موظف می­شوند قرارداد خود را 5 الی 10 ساله منعقد کرده و در صورت تمایل به افزایش اجاره­بها، با درصد مشخص و از پیش تعیین شده‌ای نرخ اجاره­بها را افزایش دهند. به این صورت مستأجران می‌توانند از سکونت در یک واحد مسکونی به مدت طولانی مطمئن شده و برای پرداخت اجاره­بهای خود برنامه­ریزی ثابتی داشته باشند.

لازم به ذکر است تأثیر سود بانکی در میزان اجاره­بها را نیز نمی­توان نادیده گرفت و باید با کنترل آن مالکان را به دریافت اجاره‌بهای کمتر تشویق کرد. اما یکی از مهم‌ترین عواملی که می‌تواند نرخ اجاره‌بها را کنترل کند، میزان نرخ تورم و تثبیت آن در یک رقم معقول است. به این صورت با ثابت بودن نرخ تورم، علاوه بر فعالان بازار مسکن، مالکان و مستأجران نیز از میزان افزایش قیمت­ها مطلع کرده و برای سکونت خود می‌توانند اجاره یا حتی خرید مسکن باشد برنامه­ریزی کنند.

 

تأمین مسکن نیازمندان با تسهیلات حل نمی‌شود؛

اما نکته‌ای در این میان مطرح می­شود که آن میزان درآمد بسیار کم اقشار نیازمند جامعه و عدم توان پرداخت حداقل هزینه­های ودیعه یا اجاره­بها است. این امر نیز می‌تواند با ساخت واحدهای دولتی که متولی آن شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی باشد، تا حدودی ساماندهی شود.

گفتنی است برای ممانعت از سوداگری برخی از مالکان و رفع بسیاری از اختلافات موجود میان مالک و مستأجر، یک راهکار بسیار کاربردی وجود دارد و آن ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای است. به این صورت که تمام روابط بین مالک و مستأجر از طریق این مجموعه­ها ایجاد شده و به‌عنوان یک واسطه بی‌طرف تمام مذاکرات و قراردادهای آنها را با رعایت تعادل پیش می‌برند. این مجموعه‌ها، از ابتدای پروسه جستجو و عقد قرارداد را تا انتهای سکونت فرد مدیریت می‌کنند و پس از آن نیازها و مسائل طرفین را که شامل تعمیرات و تغییرات احتمالی در خانه می‌شود را با هماهنگی مالک رفع می‌کند.

شفافیت، مسیر رسیدن به توسعه پایدار؛

شایان‌ذکر است یک مسیر کاربردی و ماندگار دیگر برای جلوگیری از سوداگری احتمالی مالکان وجود دارد که تحقق آن مزایای بی­شماری به وجود می­آورد. این مؤلفه انتشار اطلاعات شفاف قرارداد اجاره است. به این صورت که پیش از عقد قرارداد با واردکردن مبلغ درخواستی، جلوی منعقد شدن آن با نرخ بیش از ارزش واقعی آن گرفته شود.

"این مطلب تبلیغاتی است"