روی دیوار گرانی؛‌ بی‌اعتنایی مالک و بنگاه به قیمت‌ کارشناسی مسکن/سهم دست‌اندازهای قانونی در افزایش قیمت

به گزارش خبرگزاری تسنیم از  اراک، در سال‌های اخیر قیمت زمین و مسکن در استان مرکزی به‌ویژه کلانشهر اراک با یک افزایش نجومی رو به‌رو بوده است به طوری که بارها در نشست‌های مختلف اعلام شد: قیمت اجاره و خرید مسکن در اراک بسیار بالا رفته به طوری که تقریبا بعد از تهران در رتبه دوم کشور قرار دارد.

این موضوعی است که در ماه پایانی سال 1400 و در جریان سفر "رستم قاسمی" وزیر فقید و سابق راه و شهرسازی به استان مرکزی نیز مطرح و عنوان شد: نرخ بالای مسکن در شهر اراک بیداد می‌کند و قیمت زمین و املاک در برخی مناطق اراک با مناطق شمالی شهر تهران برابری می‌کند و همچنین تراکم در بخش‌های مختلف استان وجود دارد که مشکلات جدی ایجاد کرده است و با این روند قیمت‌ها، بسیاری از کارمندان صاحب مسکن نمی‌شوند.

برای درک بهتر این موضوع باید سری به بنگاه‌های معاملات ملکی در اراک زد تا بتوان از قیمت‌های نجومی اراک مطلع شد، اما وقتی سری به فضای مجازی و نرم‌افزارهای موجود بزنیم دیگر به خوبی این قیمت‌های فضایی را لمس می‌کنیم که یک مالک یا مشاور املاک با خیال راحت در خانه خود شاید روی مبل و تخت، املاک خود را به هر قیمتی که می‌خواهد درج می‌کند و به قول خودشان این دیگر مشکل مستأجر و خریدار است و برود به اندازه پولش ملک پیدا کند.

این درحالیست که با وجود وعده‌های مسئولان دولتی و گلایه‌های بی‌سرانجام مردم، قیمت‌ها در بخش مسکن چندان به حرف‌ها اعتنا ندارد و هر روز بیشتر اوج می‌گیرد به طوری که یک مالک در پایان قرارداد با خیالی راحت، افزایش 120 درصدی و حتی بیشتر را از مستأجر مطالبه می‌کند و مستأجر فشاری بیشتر را روی دوش حس می‌کند.

در آستانه فصل نقل و انتقالات و جابجایی‌ها، خبرگزاری تسنیم استان مرکزی در میزگرد تخصصی با حضور"قاسم اسماعیل‌نژاد" معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی مرکزی، "بهروز عسگری" رئیس اتحادیه مشاورین املاک اراک و "حسین عابدینی" کارشناس حوزه عمران و مسکن ابعاد مختلف مشکلات حوزه مسکن و گرانی بازار مسکن اراک را به بحث گذاشته و ابعاد آن را به صورت تخصصی و شفاف بررسی کرده که برخی سرفصل صحبت میهمانان این میزگرد در زیر می‌آید:

** مالکان حاضرند خانه خالی باشد تا با برهم خوردن عرضه و تقاضا قیمت را بالا ببرند

** بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ترازی وجود ندارد

** جلوگیری از صدور مجوز تراکم بالا در اراک، سبب افزایش 35-40 درصدی مسکن است

** در فضای مجازی هرکس هرچقدر دلش بخواهد روی زمین و خانه‌اش قیمت می‌گذارد

** برای بررسی فنی مشکل مسکن، باید کارگروهی تخصصی از مجموع انبوه‌سازان، نظام مهندسی، راه و شهرسازی، شهرداری، اتحادیه املاک تشکیل شود

** مهاجرپذیری اراک، از عوامل موثر روی گرانی مسکن

** اراک دیگر ظرفیت توسعه افقی ندارد

** تعلل و بی‌خیالی دولت قبل در ساخت مسکن، سبب تورم و گرانی شدید خانه و زمین شده است

** شهرداری برای مسکن حمایتی 49 میلیون عوارض می‌گیرد، حال آنکه عوارض در گران‌ترین نقطه اراک بیشتر از 50 میلیون نیست!!!

** اعضای یک تعاونی واحدهایی که هنوز پروانه ساخت نگرفته امتیاز خود را 2 میلیارد می‌فروشند

** زمین‌های موجود در بافت فرسوده زیرساخت خوبی برای تولید انبوه مسکن است

مشروح میزگرد تخصصی خبرگزاری تسنیم استان مرکزی با رویکرد بررسی ابعاد گرانی و مشکلات بازار مسکن در اراک، با حضور"اسماعیل نژاد" معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی مرکزی، "بهروز عسگری" رئیس اتحادیه مشاورین املاک اراک و "حسین عابدینی" کارشناس حوزه عمران و مسکن در زیر می‌آید:

عدم عرضه مسکن‌های حمایتی یکی از دلایل گرانی مسکن است

تسنیم: از اینکه وقت خود را در اختیار خبرگزاری تسنیم قرار دادید سپاسگزاریم، در جلسات مسئولین بارها اعلام کرده‌اند اراک جزو شهرهای گران کشور است، علت این اتفاق چیست؟گاهی می‌بینیم حتی قیمت در برخی نقاط اراک نزدیک قیمت در پایتخت کشور یا هم قیمت است، تحلیل شما درباره این گرانی قیمت‌هایی که خانه و زمین در اراک فروخته می شود چیست؟

اسماعیل‌نژاد: در خصوص بحث افزایش قیمت مسکن به نظر بنده اولین عامل عدم تناسب عرضه و تقاضاست، در بحث مقوله مسکن در شهر اراک طی چند سال اخیر و در مجموع کل کشور تولید مسکن حمایتی طبق برنامه‌های دولت انجام نشد و وقفه‌ای 6_7 ساله در اجرای طرح های مسکن مهر و طرح اقدام ملی و بعد از آن هم نهضت ملی به وجود آمد، که در واقع یکی از دلایل گرانی مسکن این عرضه مسکن حمایتی بوده است.

از سوی دیگر طبق آمارهایی که ما از دستگاه‌های خدمات‌رسان نظیر ادارات برق، گاز، آب و فاضلاب گرفته‌ایم در شهر اراک عددی حدود 4 هزار واحد خالی از سکنه در شهر اراک داریم که این امر منجر به ناترازی در عرضه و تقاضا شده است یعنی مالکین این واحدها هم اکنون حاضر هستند خالی باشند اما به قیمت واقعی به متقاضی عرضه نشود و محدودیتی ایجاد کنند تا قیمت مسکن افزایش یابد.

دولت در این بخش چگونه می‌تواند ایفای نقش کند؟ دولت با بهره‌برداری از سامانه املاک و مستقلات، اقدام به شناسایی خانه‌های خالی کرده است تا بتواند از این طریق وضع مالیات‌ بر این منازل بتواند نقش کنترل کننده داشته باشد برای اینکه این خانه دیگر خالی نماند.

وقتی که این خانه‌ها به دست متقاضی برسد در بحث قیمتی رقابتی ایجاد می‌شود که می‌توان به وسیله آن بخشی از افزایش قیمت در بازار مسکن را کنترل کرد البته شاید این سازوکار و اعمال کنترل شدید نباشد اما به قدری هست که بتواند بخشی از نوسانات این حوزه را تنظیم کند.

پس اولین کار این است که بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن تراز ایجاد شود و دومین عامل عرضه مناسب است یعنی ما شاید مسکنی داشته باشیم که مجلل باشد که برای آن متقاضی وجود ندارد به طوری که در اراک سال گذشته 2 هزار واحد مسکونی احداث شده است ولی آیا اقشار جامعه توان این مسکن را دارند؟ پاسخ منفی است بنابراین ما باید مسکن مناسب عرضه کنیم، یعنی اینجا نیاز داریم دولت به عنوان متولی امر وارد شود و عواملی که باعث گرانی مسکن می‌شود را حذف کند تا ما بتوانیم مسکن مناسب قیمت هم داشته باشیم.

عسگری: در بحث گرانی مسکن ما می‌توانیم به چند نکته توجه داشته باشیم و عوامل را تقسیم کنیم، یکی از این موارد بحث افزایش قیمت مصالح ساختمانی که رکن اصلی ساختمان است به نظر من علی الخصوص میلگرد و بتن که افزایش بسیار بالایی داشته یکی از این عوامل است بنابراین می‌توانیم در این بخش اقدام دست نظارتی داشته باشیم تا با ثبات بازار مصالح مورد نیاز کمی از التهاب قیمتی مسکن کم کنیم.

اراک زمین‌های زیادی برای ساخت مسکن دارد اما نمی‌دانم چرا از آنها استفاده نشده است

بحث دیگر مسئله سیاست ادارات و مجموعه‌های اجرایی است، متأسفانه بارها شاهد کپی‌نگاری از سوی دستگاه‌ها از روی شهرها و پایتخت هستیم مثلا در مسئله کمبود زمین که یک معضل موثر روی قیمت مسکن وقتی طرح می‌شود به جای اینکه از استان راهکاری باشد، به اسناد ابلاغی مراجعه می‌کنیم و مدام منتظر این هستیم از پایتخت چه تصمیمی گرفته می‌شود تا ملاک کار باشد.

من به عنوان کسی که در شهر اراک گزارش میدانی داشته و خودم هم رئیس اتحادیه املاک هستم عرض می‌کنم، ما زمین زیادی در شهر اراک داریم اما نمی‌دانم چه سیاستی پشت این مسئله هست که در طرح های ما این زمین‌ها دیده نشده است.

شما نگاه کنید شهر اراک هم در بحث شهرسازی و هم در بحث زیباسازی دچار مشکلاست، شما اگر از بالا به این شهر نگاه کنید می بینید که در نقاط مختلف تصمیمات متفاوتی گرفته شده است، به طوری که در محلی مجوز داده‌ایم مثل پروژه 8100 واحدی اما یک جایی که می‌شود با رایزنی به زمین خوب برای ساخت مسکن دست یافت را رها کرده‌ایم.

افزایش 40 درصدی قیمت مسکن در اراک به دلیل کاهش تراکم

این مسئله را در منطقه شهرک حمید، شهرک هجرت و منطقه مهرشهر(گاوخانه) می‌بینیم، چقدر زمین در این محدوده آزاد و بلاتکلیف رها شده؟ چه مقدار زمین در محدوده جهانگیری آزاد است؟ چقد زمین در زعفرانیه وجود دارد؟ می توانستیم از این اراضی استفاده کنیم اما این کار را نکردیم.

بحث بعدی در حوزه تراکم شهر اراک است؛‌ به طوری که در این شهر تراکم ساختمان‌ها پایین آورده شد و اجازه ساخت ساختمان با تراکم بالا داده نشده است، مشخص هم نیست دلیل این موضوع چیست. شاید سیاستی بوده اما به عنوان یک کارشناس در حوزه مسکن عرض می‌کنم، همین کاهش تراکم باعث شد بالای 35 تا 40 درصد افزایش قیمت در حوزه مسکن داشته باشیم.

انبوه‌سازان اراکی به قم و همدان کوچ کردند

اکثر سازنده‌های ما از اراک رفتند و در شهرهایی مثل همدان و قم اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند چون مجوز خوبی در زمینه احداث ساختمان دریافت می‌کنند، برای یک سازنده و انبو‌ساز صرفه و توجیه اقتصادی ندارد سرمایه خود را معطل ساخت چندطبقه با تراکم کم کند.

آمدیم به سازنده گفتیم چون زمین نداریم و تراکم پایین است شما باید بیایید املاک ویلایی که حالا دارای طول عمر 30 _ 40 سال هستند و کلنگی محسوب می‌شوند، را بازسازی کنید، در این حوزه چه اتفاقی افتاد؟ در این بخش گفته شد در شهر 3 طبقه بیشتر تراکم ندارید که این سه طبقه را سازنده به چه شکل باید احداث کند تا منافعش را هم تأمین‌کند و انگیزه برای سازنده باقی بماند؟

از طرفی این ویلایی‌های بزرگ و ساخت واحدهای 250-200 متر و بالاتر آیا واقعا مشکل مسکن را حل می‌کند؟ کدام قشر جامعه توان خرید دارد؟ قشر آسیب‌پذیر توان پرداخت هزینه‌ برای چنین فضاهای مسکونی ندارد پس علت دیگر در بحث گرانی مسکن این است که ما واحد‌های با متراژ زیر صد مترمربع که مورد نیاز اقشار عموم جامعه است را هم نداشتیم.

روی دیوار گرانی؛‌ بی‌اعتنایی مالک و بنگاه به قیمت‌ کارشناسی

وقتی این دلایل را کنار هم بچینیم به عامل این گرانی‌ها پی می‌بریم، در این بین ما فضای مجازی را داریم که مردم در این بستر بی‌اعتنا به قیمت کارشناسی اقدام به قیمت‌گذاری مسکن می‌کنند و اصلا دیگر کارشناسی در این حوزه نداریم و هر شخصی خودش قیمت‌گذاری می‌کند؛ بنابراین، اگر ما بتوانیم اینها را ساماندهی کنیم، می‌توانیم به نتایج بهتری برسیم.

بحث دیگر این است که ما باید مقوله مسکن را در بلند مدت ببینیم من بارها گفته‌ام مسکن شبیه برخی اقلام اساسی مثل گوشت و روغن نیست که بگویم حالا در شهرمان این کالاها کمیاب است و از شهر دیگر وارد کنیم. مسکن باید در بلند مدت دیده شود. اگر الان برای مقوله مسکن برنامه‌ریزی کنیم چهار سال بعد به نتیجه می‌رسیم، پس باید برنامه‌ای برای این حوزه داشته باشیم که با شکست مواجه نشویم. 

بهترین راه حل به نظر من که در بحث گرانی مسکن می‌تواند کارگشا باشد برنامه‌ریزی بلند مدت و استفاده از ظرفیت بخش خصوصی است، اگر به بخش خصوصی میدان بدهیم می‌توان به شهر کمک کنیم با احداث واحدهای متراژ پایین‌تر که متقاضی بیشتری دارند و واحدهایی که با سیاست‌های شهری، نظام مهندسی، مسکن و شهرسازی و ... هم‌خوانی داشته باشد  می‌توان بخشی از مشکل را حل کرد. چراکه با توجه به مهاجرپذیر بودن شهر اراک و جمعیتی که به سمت شهرهای مهاجران و امیرکبیر در حال سرریز است با کنار هم قرار دادن این عوامل می توانیم نیاز شهر اراک را تأمین کنیم.

اگر کارگروهی تخصصی که از مجموع انبوه‌سازان، نظام مهندسی، سازمان راه و شهرسازی، شهرداری، اتحادیه املاک تشکیل شود در این کارگروه می‌تواند در این خصوص به سهولت تصمیم‌گیری کرد زیرا وقتی این علت‌ها کنار هم چیده شود، می‌توان موانع و مشکلات را در این بخش شناسایی کرد، برای قیمت مسکن تصمیم‌گیری کرد، افزایش قیمت مسکن و تورم در حوزه مسکن را کنترل کنیم و هم می‌توانیم مسکن مورد نیاز جامعه و متناسب با نیاز اقشار مختلف جامعه را تأمین کرد.

عابدینی: طبق گزارشات موجود شهر اراک جزو 5 شهر گران کشور است و عنوان کلان‌شهری فقط برای مسئله عوارض و بخاطر افزایش قیمت مسکن و زمین بوده و تنها به این دلیل داریم عنوان کلان‌شهری را یدک می‌کشیم. متأسفانه متوسط فروش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در حال حاضر بین 15 تا 20 میلیون و در برخی مناطق تا 70 -80 میلیون تومان می‌رسد که این افزایش قیمت دلایل متفاوتی دارد یکی اینکه اراک شهر مهاجرپذیری است و در واقع از شهرهای دیگر در بخش صنعت شهر اراک فعالیت می‌کنند.

مورد بعدی شرایط و موقعیت طبیعی و جغرافیایی شهر اراک است که امکان توسعه افقی این شهر را سلب کرده و به صورت عمودی باید پروژه‌های احداث مسکن را انجام دهیم. مورد بعدی سیاست‌های اقتصادی کشور است که موجب ایجاد تورم‌ زیاد روی مصالح و مواد اولیه ساخت و ساز شده است و موارد دیگر مثل عوارض صدور پروانه که متأسفانه در سال 1400 یک دوره 45 درصد افزایش داشت و در حال حاضر هم در صحن شورای شهر بحث افزایش 65 درصدی عوارض ساخت و ساز مسکن در شهر اراک مطرح است.

گرانی‌ها به مناطق کمتر توسعه‌یافته اراک هم کشیده شده است

مورد بعدی تعرفه‌های نظام مهندسی است که طبق شرایطی که ما در سال 1400 یکبار شاهد افزایش 80 درصدی این‌ تعرفه‌ها بودیم و امسال هم دوستان از افزایش 45 درصدی عوارض صحبت می‌کردند که اینها همه موجب می‌شود ساخت‌و‌سازی که در نقطه ای از شهر مثل خیابان هپکو، شهید شیرودی و ...که موقعیت مکانی خوبی دارند به دلیل افزایش هزینه و افزایش قیمت زمین نسبت آورده طرفین در این پروژه‌ها با هم همخوانی نداشته باشد، به همین دلیل امروزه ساخت‌و‌سازها به سمت نقاط کمتر توسعه یافته شهر هدایت شده و این درحالی است که افزایش قیمت‌ها به آن نقاط هم کشیده است.

الان محدوده کوی سجادیه واحدهای مسکونی بین 20 تا 25 میلیون تومان خرید و فروش می‌شود این درحالی‌ست که این منطقه یکی از مناطق حاشیه‌ای اراک از نظر موقعیت اجتماعی است و اگر آن را به کل شهر تعمیم دهیم افزایش قیمت‌ها بسیار زیاد است.

در دوره گذشته دولت با ساخت مسکن مخالف بود و هیچ مسکنی ساخته نشد و نسبت عرضه و تقاضا بهم خورد و این باعث جهش و تسریع رشد شدید قیمت مسکن شد، وقتی وزیری در دوره قبل افتخار می‌کرد هیچ مسکنی نساخته ضربه شدید به اقتصاد خانواده‌های آسیب پذیر و قشر متوسط جامعه وارد شد که امروز نتیجه این سیاست را با گرانی مسکن تحمل می‌کند.

تسنیم: وارد خرداد ماه و فصل نقل و انتقالات در حوزه مسکن شده‌ایم و با جهش قیمت مسکن مواجه می‌شویم، اولا دلیل این قیمت‌گذاری در این موقع از سال چیست و نقش عوامل دیگر مثل فضای مجازی و اپلیکیشن‌هایی مثل دیوار که در حوزه اجاره و فروش فعال هستند، چیست؟ این عوامل چه تأثیری در افزایش قیمت‌ها چه در بخش خرید و فروش چه رهن و اجاره دارند ؟

اسماعیل‌نژاد: درخصوص افزایش اجاره بهای واحد‌های مسکونی پیشنهاد ما این است که باید سازوکاری وجود داشته باشد و حد و حدودی برای این افزایش تعریف شود یعنی بر فرض مثال اتحادیه و صنف مشاورین املاک که متولی این کار هستند و یا دولت یک خط مشی برای افزایش قیمت‌ها تعریف و مشخص کند زیرا اگر قیمت‌گذاری دست افراد باشد و یا سایت‌هایی مثل دیوار باشد شاهد گرانی خودخواسته مالکان خواهیم بود، اینها در نحوه تعیین قیمت موثر هستند و باید بخش املاک از این مجموعه‌های مجازی و امثال دیوار حذف و به مشاورین املاک که تحت نظر اتحادیه و اصناف بوده و سازوکار دارند به صورت کنترل شده قیمت‌گذاری مسکن و ملک انجام شود زیرا در این بستر قطعاً این رشد قیمت نجومی را نخواهیم نداشت.

پس پیشنهاد ما این است که چارچوبی برای این قیمت گذاری مشخص شود و هر شهری اساس و شرایط قیمت گذاری مختص به خودش را داشته باشد یعنی هر شهری برای خودش نسخه‌ای داشته باشد و منطقه‌بندی شود. اراک به 4_5 منطقه تقسیم و قیمت معقول هر منطقه تعیین شود، در بحث کرایه‌ها هم همین است و هیچ بنگاه و مشاور املاکی هم حق ندارد بالاتر از این مبلغ مصوب قراردادی را منعقد کند.

اگر ما بخواهیم قیمت‌گذاری را به اختیار مالکان بگذاریم با مشکلات عدیده‌ای در حوزه مسکن مواجه می‌شویم چون افرادی که دارای چندین ملک هستند می‌گویند صبر می‌کنیم و نبض بازار را دست می‌گیریم.

ما باید به کمک هم اعداد و ارقام افزایش نرخ مسکن را تعیین کنیم و سامانه‌هایی مثل سامانه جامع مستأجرین، سامانه جامع املاک و ... تعریف کنیم زیرا به اینصورت وضعیت کنترل می‌شود تا قیمت به عنوان ابزاری در دست مالکین برای افزایش قیمت خودسرانه نباشد یعنی در صورت عدول از تعرفه مالیات چنان سنگین وضع شود که مالک نتواند نبض بازار را به دست بگیرد.

جمع‌بندی پایانی این سوال این است که دولت نمی‌تواند رأساً نسخه‌ای را بپیچد که در آن نقش مشاورین املاک دیده نشود و باید مشاورین املاک در کنار اداره راه و شهرسازی باشد تا برنامه مدونی تعریف کند یا سامانه‌ای را تهیه کنند که قیمت‌ها در آن کنترل شده باشند که این راه حل می‌تواند برای بلند مدت تعریف شود.

عسگری: می‌توانیم مسئله را به چند بخش تقسیم کنیم، یک بخش افزایش قیمت اجاره بها در خردادماه که فصل تغییر و جابه جایی مستأجران است و اگر بخواهیم بحث کنیم یک بخشی را روی این مسئله بگذاریم که مثلا وقتی هرمترمربع ساختمانی در سال 1401، حدود 10 میلیون تومان ارزش داشته و در سال بعد ارزش آن به 20 میلیون می رسد، طبیعتاً باید آمادگی این را داشته باشیم که صاحبخانه هم سال به بعد به قیمت امروز منزل خود را اجاره بدهد.

بحث بعدی فضای مجازی است که نیازمند اعمال مدیریت در این بخش هستیم ما خیلی تلاش کردیم و نامه‌نگاری در این حوزه کردیم اما امروزه با کمیسیون فنی به نتیجه‌ای رسیده که یک سایت تخصصی ویژه فروش و اجاره مسکن در استان مرکزی راه‌اندازی کنیم که اگر این اتفاق بیفتد قطعاً با کمک مجموعه دستگاه‌های متولی یعنی معاونت پیشگیری از وقوع جرم دادگستری، پلیس فتا و... بتوانیم این فضا را ایجاد کنیم.

با راه‌اندازی این سامانه هم می‌توانیم فضای مجازی را مدیریت کنیم و هم اینکه گاهاً بعضی مواقع که اعلام می‌شود مشاورین املاک افزایش قیمت داشته‌اند قابل رصد بوده و ما می‌توانیم خیلی راحت برخورد کنیم.

بحث دیگر حضور مؤجر و مستأجر در دفاتر مشاورین املاک و فایل‌گذاری مسکن و زمین و املاک یک امر مؤثر در پیشگیری است زیرا اگر از پلیس فتا درباره تخلفات فضای مجازی بپرسیم، متوجه می‌شویم که بسیاری از تخلفات و جرایم مانند کلاهبرداری که به اسم حوزه مسکن انجام می‌شود، مربوط به فضای مجازی و سایت دیوار است و اگر این اتفاق افتاده و کارشناسی واقعی از سوی مشاورین املاک انجام شود من فکر می‌کنم قیمت واقعی اجاره بها در بیاید.

عابدینی: همانطور که طرح شد در خصوص این جابه‌جایی‌ها سایت‌ها و اپلیکیشن‌های دیوار، شیپور باعث سوداگری و افزایش قیمت می‌شوند که بهترین روش از نظر من این است که در حوزه املاک یک شاخص ارائه و از سوی یک کارشناس درباره املاک براساس آپشن شاخص تعیین قیمتی مشخص شود پس از آن هم اعلام شود آقای مشاور املاک، آقای رئیس مجموعه اتحادیه، این محدوده با این مشخصه و آپشن به این صورت قیمت‌گذاری شده و در این محدوده قیمت با این مبلغ اجاره یا خرید و فروش انجام شود که با این روش می‌توان قیمت ها را کنترل کرد.

از طرفی مجموعه‌های نظارتی باید وارد شوند و این قیمت‌گذاری‌ها را کنترل کنند، همگی داریم در سایتی مثل دیوار می بینیم وضعیت قیمت‌ها به چه شکل است که اتفاقا بخشی را هم مشاوران املاک در این اپلیکیشن‌ها آگهی درج می‌کنند، برویم مراجعه کنیم و بپرسیم آقای مشاور املاک شما چرا و بر چه اساس این ملک را به این مبلغ قیمت‌گذاری کرده‌اید و این روشی است که با بهره‌گیری از قوه قهریه و نظارت محقق می شود و می‌توان قیمت ها را کنترل کرد.

با عرضه مسکن‌ ملی قطعاً با کاهش قیمت روبه‌رو خواهیم شد

تسنیم: دولت‌های مختلف، برنامه‌های مختلفی را برای تعادل بازار مسکن دارند، دولت سیزدهم هم طرح نهضت ملی مسکن را در دست اجرا دارد. این طرح تا چه میزان می‌تواند به کنترل افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در کشور کمک کند؟ در استان ما چه راهبردی به نظر شما اجرایی شود تا مردم هم به سهولت به خانه‌دار می‌شوند و هم سبد خانواده به جهت اجاره یا خرید مسکن تحت فشار قرار نگیرد؟

اسماعیل‌نژاد: به هر حال هر دولتی روی کار می‌آید برنامه‌ای دارد؛ زمان آقای احمدی نژاد مسکن مهر بود، دولت دوازدهم بر روی بازآفرینی کار کرد و دولت سیزدهم روی مسکن ملی در حال کار و پیگیری است.

به هر حال متولی‌گری دولت در این حوزه برای کاهش قیمت مسکن، قطعاً تأثیرگذار خواهد بود، مخصوصا در موعد تحویل که این واحدها و عرضه می‌شود شما جهش قیمتی و کاهش قیمتی را مقایسه کنید قطعاً قیمت کاهش پیدا می‌کند، به هر حال دولت‌ها در این زمانی که دخالت می‌کند عامل‌هایی را از قیمت تمام شده کاهش می‌دهد که باعث کاهش قیمت می‌شود.

اولین آیتم عامل زمین است، دولت همیشه زمین‌های خود را به صورت 99 ساله ارائه داده است و قیمت زمین را از هزینه ساخت کم کرده یعنی متقاضی که می‌آید به این پروژه متصل می‌شود قطعاً قیمت زمین را پرداخت نمی‌کند.

عامل بعدی، برنامه‌های حمایتی است، تخفیف مربوط به عوارض صدور پروانه، تخفیف هزینه‌های نظام مهندسی و بحث خدمات زیربنایی و روبنایی هست که دولت با توجه به متولی‌گری خودش در این قسمت، می‌آید این هزینه‌ها را پرداخت می‌کند و متقبل می‌شود که در نهایت موجب می‌شود قیمت تمام شده، برای مصرف کننده کاهش پیدا کند.

اگر این یک برنامه ثابتی باشد یعنی دولت‌ها این برنامه را پیوسته اجرا کنند و یک برنامه مدون و مستمر باشد فشاری هم به هیچ دولتی وارد نمی‌شود و این بازار مسکن هم قابل کنترل خواهد بود بنابراین این پیوستگی یک کار شدنی است یعنی ما خلأیی در اجرای طرح در دولت‌های مختلف نداشته باشیم. این فاصله ایجاد نشود و هر سال دولت با توجه به امکانات خود، واحد‌های مسکونی که قادر به احداث است را آماده و در اختیار متقاضی قرار دهد قطعاً این بازار عرضه و تقاضا متعادل شده و قیمت‌ها قابل کنترل خواهند بود.

یعنی زمانی که من یک مسکن جهت سکونت داشته باشم و از این حیث خیالم راحت باشد، این اجبار را ندارم که با کسی که واحدی را دارد و قیمت آن را بیش از قیمت واقعی اعلام می‌کند، وارد مذاکره برای انعقاد قرارداد اجاره شوم، این اجبار وقتی نباشد به هر حال کنترل قیمت صورت می‌گیرد. پس دولت با متولی‌گری خود می‌تواند به کمک دستگاه‌های دیگر در بحث کاهش قیمت اثرگذار باشد. طرح‌های دولت واقعاً موثر هست.

عسگری: برای رسیدن به پاسخی مناسب نیاز است نگاهی به قبل داشته باشیم، واحد‌های مسکن مهر تا حدود زیادی تورم در بخش مسکن را کنترل کرد و هنوز هم اثرگذار است.

البته باید یادآور شد که در ساختمان‌سازی دولت خیلی از مسائل را برای شما از قبل دیکته کرده یعنی یک ساختمانی که شما قصد احداث آن را دارید همه فرایندها و مراحل ساخت از قبل برنامه‌ ریزی شده است در حالی که دولت در ساختمان‌سازی باید ناظر باشد نه دخیل که خودش را درگیر کند چون نه توان مالی دارد و نه ظرفیت این کار دارد، دولت صرفاً باید نظارت بر عملکرد بخش خصوصی در حوزه مسکن کند.

اکثر جاهایی که خود مردم ورود کردند ما خیلی موفق بودیم مثل بحث موکب‌ها یا در بحث سیل خرم آباد تا زمانی که خود مردم، گروه‌های جهادی و موکب‌ها ورود پیدا نکرده بودند ما مانده بودیم که چه باید کنیم.

دومین نکته دولت باید از زمین‌های مردمی استفاده کند یعنی مشکلات آنها را رفع و از مردم خریداری کند مثلاً همین زمین‌های انتهای خیابان جهانگیری اگرچه بخشی مزروعی است اما حالا دیگر این زمین‌ ها در وسط شهر واقع شده اند و کاربری قبل برای آنها جوابگو نیست پس باید تعیین تکلیف شوند که نمونه‌های از این دست فراوان است مثل زعفرانیه، ولی‌آباد و ... منطقه ولی‌آباد که الان 5 دانگ از سند آن متعلق به شهرداری است.

خود شهرداری در این زمینه مشارکت داشته باشد، ما شهرک قائم و هجرت را کجا احداث کردیم؟ ولی‌آباد که تخریب شد، به مالکین آن منطقه در شهرک هجرت زمین واگذار شد، شهرداری خودش الان ذینفع است پس باید پای کار آمده و مشارکت داشته باشد چراکه به طور قطع درآمدزایی هم خواهد داشت.

با این حال، یک ایراد اساسی در کار این است که مدیران ریسک‌پذیر نیستند، ما باید انبوه‌سازان و تعاونی‌ها را تشویق کنیم تا وارد عرصه شده و دست دلالان را قطع کنیم و با توزیع مصالح با قیمت مناسب از ظرفیت‌های آنها کمک بگیریم از سوی دیگر در عوارض به آنها تخفیف بدهیم.

البته منظور تعاونی‌های واقعی که کار مسکن‌سازی کنند نه تعاونی که هم اکنون امتیاز مسکن‌ها بالای 2 میلیارد تومان خرید و فروش می شود و جالب اینجاست قراردادهای این بخش بدون حضور در دفاتر مشاوره املاک و به صورت دستی با حضور خریدار و فروشنده منعقد می‌شود آن هم درباره خانه‌ای که نه ساخته شده نه حتی تفکیک طبقات و امثالهم داشته است.

این عوامل نشان می‌دهد که ما مشاورین املاک تأثیر زیادی بر روی قیمت ها نداریم، بنابراین باید یک تعاونی تشکیل بدهیم که به درد مردم بخورد و آن را به سازمان مسکن و شهرسازی وصل کنیم و اولویت را به نیروهای دولتی فاقد مسکن قرار دهیم و بعد از آن به دنبال درآمدزایی باشیم که اگر این کارها را کردیم می‌توانیم روی قیمت‌گذاری اثرگذار باشیم کنترل کنیم و دولت به خوبی نظارت کند و اتفاقات مثبت آن را در جامعه شاهد باشیم.

نهادهای خدماتی مثل آبفا، راه و شهرسازی را در مسکن ملی تنها گذاشته‌اند

اسماعیل نژاد: دولت باید متولی‌گری کند قبول داریم که باید بازارهای مصالح و آهن آلات و ... را کنترل کنند زیرا مصالح که گران باشد، سازنده شخصی هم هزینه بالایی برای احداث مسکن متحمل می شود اما قرار نیست بار همه چیز روی دوش چند مجموعه خاص بیفتد.

امروز مسکن ملی در واقع "مسکنِ راه و شهرسازی" است زیرا نهادهای خدمتگزار مثل آب و فاضلاب ما را در این پروژه تنها گذاشته‌اند. برای صدور پروانه همین پروژه 8100 واحدی شهرداری برای هر واحد 132 میلیون تومان عوارض صدور پروانه اعلام کرده پس وقتی من برای پرداخت آن 40 میلیون از مردم بابت قسط اول گرفتم باقی را چگونه بدهم؟ من به پیمانکار چقدر پول دادم که کار را شروع کند؟ به انبوه ساز چقدر پول دادم؟ چقدر او را اذیت کردم که فراری شده و کار انجام نمی‌دهد؟ اتفاقاً اولین عامل همین شهرداری است.

برای صدور یک برگ کاغذ در طرح مسکن حمایتی چرا باید مدام دنبال سربار کردن هزینه بود؟ با پیگیری‌های متعدد و ارائه ضوابط و قوانین مختلف موفق شدیم آن را به 49 میلیون تومان برای هر واحد برسانیم، در صورتی که در گران‌ترین مناطق اراک بالاتر از 50 میلیون هزینه صدور پروانه ساخت نیست.

ماه گذشته در پروژه شهید سلیمانی عوارض صدور پروانه 8 میلیون تومان بود چرا به یکباره این همه افزایش یافت؟ دیگر مسکن حمایتی محسوب نمی‌شود، هیچ دستگاهی کمک‌رسان نیست، سرعت کار را این موضوع کند می‌کند، وقتی سرعت کند شد، پروژه طبق برنامه‌ریزی پیش نمی‌رود. عرضه مسکن کندتر انجام می‌شود و به تبع آن قیمت شکسته نمی‌شود و بازار مسکن تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

عابدینی: بهترین روش تولید و عرضه مسکن با حمایت دولت است، ما دنبال این هستیم دستگاه‌هایی که دارای زمین هستند بیایند و در تولید مسکن مشارکت کنند که  حتما باید مشارکت بخش خصوصی به عنوان یک بال کمکی در کنار بخش دولتی باشد تا کارها بهتر پیش برود اما پیشنهادات دیگری هم هست، مثل ساخت مسکن در بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی چراکه زمین بسیار ارزان‌تر است.

در این بخش دولت الان مالکیت دارد، با مشارکت دستگاه‌های متولی یک مسکن ارزان در این نواحی احداث شود که هم بافت فرسوده احیا می‌شود و هم عاملی در جهت پیشگیری از رشد سکونتگاه‌‌های غیر رسمی است و حتما قراردادهای احداث در قالب قراردادهای پیمانکاری نباشد و به صورت مشارکتی منعقد شوند، حتی درباره پروژه 8100 واحدی هم بهتر بود این اتفاق بیفتد چرا که کارها بهتر پیش می‌رفت.

فرد متخصص بیاوریم برای کار ساخت و ساز بنابراین باید نظام مهندسی و مسکن و شهرسازی از ورود افراد غیرمتخصص به این حوزه جلوگیری کنند چرا باید یک پزشک، چرا باید یک تولیدکننده یا صنعتگر و... وارد عرصه ساخت و ساز و انبوه‌سازی مسکن شود؟ قطعاً با حضور نظام مهندسی، سازه مهندسی احداث می‌شود، روی حساب احداث می‌شود در واقع ما تخصصی بخواهیم به فرد بگوییم اینجا الان سازه اینجا این مشکل را دارد، وی متوجه نمی‌شود هیچ وقت مشکل آن ساختمان رفع نمی‌شود.

بسته‌های تشویقی را در بخش انبوه‌سازی و خودمالکی تعریف کنیم، مثل تراکم مازاد. سطح اشغال بیشتر، تخفیف در عوارضات و تعرفه‌های نظام مهندسی و در واقع باری از دوش مردم برداشته شود، تسهیلات ارزان‌تری برای آنها در نظر گرفته و  سود دوران مشارکت کمتر شود که وقتی فروش اقساطی می شود مردم راحت تر از پرداخت آن بربیایند.

در حال حاضر در ساختمان هایی که در اراک احداث می‌شود به دلیل ورود افراد غیرمتخصص در این حوزه در بخش‌های مختلف سازه دچار مشکل هستند بنابراین باید شرکت‌های تخصصی با افراد متخصص که درس کار را خوانده اند وارد عرصه شود چراکه این امر موجب می‌شود دست‌های غیرحرفه‌ای در حوزه مسکن کوتاه شود و وقتی این اتفاق بیفتد شاهد بهبود شرایط مسکن خواهیم بود.

اعمال فیلتر در حوزه مسکن منجر می‌شود افراد در سر جای واقعی خود مستقر شوند. تولیدات در بخش‌های دیگر افزایش می‌یابد چراکه کسی که متخصص این حوزه می‌شود می‌داند کار را به چه نحو باید انجام دهد. حتی  خود استانداری باید وارد عمل شود، بخشی از ساختمان‌های اراک بسیار آسیب‌پذیر هستند، ساختمان‌ها با نمای رومی فاقد سازه لازم هستند چراکه چندین تن مصالح بر اسکلت ساختمان متحمل می شود که این می تواند خطرناک باشد.

گفت‌وگو: مبین جلیلی

انتهای پیام/711/