به گزارش گروه رسانههای خبرگزاری تسنیم، با توجه به اینکه هنوز بازار مسکن دچار رکود است و بسیاری از مردم توان تامین مسکن را ندارند، بانک مسکن 2 مانع مهم را از پیش روی متقاضیان دریافت وام اوراق خرید مسکن برداشت؛ یکی از این تغییرات لغو محدودیت سن بنا و دیگری امکان دریافت وام 2 نفره برای اعضای خانواده بود. پیش از این تنها زوجین امکان دریافت وام مشترک را داشتند، اکنون بستگان درجه یک، از جمله پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر و سایر ترکیبهای خانوادگی نیز میتوانند این تسهیلات را دریافت کنند اما مساله این است که وام یک میلیارد و 280 میلیون تومانی با قسط ماهانه 25 میلیون و 700 هزار تومان به درد دهکهای پایین و حتی متوسط جامعه نمیخورد، چراکه با این مبلغ تنها میتوان 10 متر یک آپارتمان را در قسمت متوسط تهران یا شهرهای بزرگ خریداری کرد.
از طرف دیگر دریافت این وام نیازمند خرید اوراق بهادار است و برای هر 500 هزار تومان از این تسهیلات، یک برگ اوراق لازم است. پس متقاضیان باید حدود 274 میلیون تومان نیز برای دریافت این وام هزینه کنند. بنابراین این اقدامات تنها نوعی رفع تکلیف متولی مسکن برای حل مشکلات مسکن است؛ هرچند حذف محدودیت سال ساخت گامی مهم در افزایش دسترسی به وام مسکن محسوب میشود. پیشتر این تسهیلات فقط به واحدهایی تعلق میگرفت که عمر بنا کمتر از 30 سال بود. اما مشکل مسکن دهکهای پایین جامعه نداشتن نقدینگی کافی برای خرید مسکن است به همین دلیل حتی با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در تهران به یک میلیارد تومان و در مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر به 800 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری به 600 میلیون تومان اصل مشکل برطرف نشده است. گفتنی است بانک مسکن اعلام کرده متقاضیان در تهران میتوانند 280 میلیون تومان نیز وام جعاله دریافت کنند و به این ترتیب سقف تسهیلات در پایتخت به یک میلیارد و 280 میلیون تومان میرسد.
در حال حاضر مصوب شده وام اوراق بانک مسکن با نرخ سود 22.5 درصد با بازپرداخت 12 ساله داده شود. به این ترتیب مجموع سود یک میلیارد و 280 میلیون تومان به حدود 2 میلیارد و 431 میلیون تومان میرسد. از این رو اقساط ماهانه این وام در تهران 25 میلیون و 700 هزار تومان خواهد بود.
با وجود افزایش سقف تسهیلات، همچنان این مبلغ تناسبی با قیمت مسکن ندارد. در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود 114 میلیون تومان است و برای خرید یک واحد 40 متری در پایتخت، هزینهای معادل 4 میلیارد و 560 میلیون تومان نیاز است، در حالی که وام یک میلیارد و 280 میلیون تومانی یکچهارم این مبلغ را پوشش میدهد. البته نباید نادیده گرفت با سود 2 میلیارد و 431 میلیون تومانی، آن فرد باید بعد از 12 سال حدود 3 میلیارد و 711 میلیون تومان پرداخت کند و این هزینه به طور قطع برای دهکهای متوسط و پایین جامعه بسیار سنگین است.
سعید لطفی، عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است: «هرچند حذف محدودیتهای دریافت وام گامی مثبت در راستای افزایش قدرت خرید افراد است اما تجربه نشان داده این مصوبات در زمان اجرا با چالشهای متعددی مواجه میشوند. تسهیلات بانکی به طور معمول سهم کوچکی از منابع مورد نیاز متقاضیان را تأمین میکند. به عنوان مثال، در طرحهای گذشته مانند وام مسکن روستایی یا ودیعه مسکن، به دلیل محدودیت منابع و سهمیهبندی، بسیاری از متقاضیان موفق به دریافت این وامها نشدهاند. در طرح نهضت ملی مسکن نیز نظام بانکی تنها بخشی از تعهدات خود را عملی کرده است».
چالش اصلی این وامها، نرخ بهره بالا و اقساط سنگین است. متقاضیان باید ماهانه 26 میلیون تومان بابت اقساط پرداخت کنند که با توجه به شرایط اقتصادی، بسیاری از افراد توانایی بازپرداخت آن را نخواهند داشت. در گذشته وامهای مسکن بیش از 50 تا 70 درصد قیمت ملک را پوشش میدادند اما اکنون با رشد بیسابقه قیمت مسکن، اثرگذاری این تسهیلات به کمتر از 20 درصد کاهش یافته است. با این اوصاف، اگرچه حذف برخی محدودیتها میتواند در افزایش دسترسی به تسهیلات کمک کند اما در عمل، چالشهای اجرایی و تأثیر ناچیز این وام بر تأمین مالی خرید مسکن، همچنان مانعی بزرگ برای متقاضیان خواهد بود.
* برخی راهکارهای پیشنهادی برای افزایش اثربخشی تسهیلات مسکن
با توجه به چالشهای موجود در بازار مسکن و تأثیر محدود تسهیلات بانکی بر توان خرید متقاضیان، سیاستگذاران نیازمند اتخاذ رویکردهای جامعتری برای بهبود شرایط هستند. برخی راهکارهای پیشنهادی برای افزایش اثربخشی تسهیلات مسکن شامل افزایش سقف وام متناسب با نرخ تورم و قیمت مسکن، کاهش نرخ بهره و افزایش مدت بازپرداخت، ایجاد مشوقهای مالی برای خانه اولیها، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی و بهبود نظارت بر اجرای مصوبات بانکی میشود.
در مجموع، اصلاح سیاستهای بانکی و افزایش دسترسی به تسهیلات کارآمدتر میتواند نقش موثری در کاهش فشار مالی بر متقاضیان و رونق بازار مسکن داشته باشد. با توجه به حساسیت این حوزه، اتخاذ راهکارهای متوازن و پایدار امری ضروری به نظر میرسد تا نظام تأمین مالی خرید مسکن بتواند با نیازهای واقعی بازار هماهنگ شود.
بررسی نقش موسسات مالی و سیاستهای کلان اقتصادی در مدیریت بحران مسکن ضروری به نظر میرسد. یکی از چالشهای اصلی، عدم هماهنگی بین سیاستهای پولی و بخش مسکن است که موجب کاهش کارایی تسهیلات بانکی و عدم تأثیر مطلوب بر قدرت خرید مردم شده است.
برای حل این مشکل، باید سیاستهای حمایتی در سطح کلان بازنگری شوند. افزایش تخصیص منابع بانکی به بخش مسکن و تطبیق شرایط پرداخت وام با واقعیتهای بازار، میتواند گام مهمی در این مسیر باشد. از سوی دیگر ساماندهی بازار اجاره و ارائه مشوقهای مالی برای خانه اولیها از جمله اقداماتی است که میتواند در جهت تأمین مسکن مناسب برای اقشار مختلف جامعه موثر واقع شود.
از منظر اقتصادی، رشد نرخ تورم و افزایش هزینههای تولید مسکن، چالشهای جدیدی برای متقاضیان ایجاد کرده است. در چنین شرایطی، دولت و نهادهای مالی باید با تدوین بستههای حمایتی کارآمد، مسیر خرید مسکن را تسهیل کنند. در این راستا، اجرای برنامههای مشارکتی میان بانکها و توسعهدهندگان املاک میتواند مدلهای جدیدی برای تأمین مالی خرید مسکن ارائه دهد. در مقطع کنونی بانکها به دلیل ورود به بازارهای مختلف به دنبال تلاش برای کسب درآمد و رفع ناترازی خود هستند، بنابراین تلاش میکنند منابع بانکی را برای سرمایهگذاری نگه دارند، به همین دلیل در اعطای تسهیلات موانع زیادی را پیش پای متقاضیان قرار میدهند.
همچنین ضرورت افزایش شفافیت و کاهش بروکراسی اداری در فرآیند دریافت وام نباید نادیده گرفته شود. یکی از مشکلات اصلی متقاضیان، موانع پیچیدهای است که در مسیر دریافت تسهیلات وجود دارد که این مساله باعث شده بسیاری از افراد از درخواست وام منصرف شوند. ایجاد یک سامانه جامع و هوشمند برای مدیریت درخواستهای وام مسکن و نظارت موثر بر عملکرد بانکها میتواند این فرآیند را سادهتر و دسترسی به منابع مالی را تسهیل کند.
در نهایت، هر گونه اصلاح ساختاری در نظام تأمین مالی مسکن باید با ارزیابی دقیق اثرات اقتصادی و اجتماعی همراه باشد. ترکیب سیاستهای بهینه با تغییرات عملیاتی در حوزه بانکی میتواند تحولات مثبتی در بازار مسکن رقم بزند. این تغییرات در کنار برنامههای حمایتی بلندمدت و کنترل تورم میتواند در افزایش قدرت خرید مسکن جامعه موثر باشد.
منبع: وطن امروز
انتهای پیام/