یادداشت اقتصادی - سید مصطفی موسوی نژاد:
سالهاست که معاملات اموال غیرمنقول با اسناد عادی و قولنامهها، منشأ بسیاری از مفاسد اقتصادی و اجتماعی نظیر زمینخواری، کلاهبرداری و تضییع حقوق مردم است. پیامدهای زیانبار این وضعیت، ضرورت پایان دادن به اعتبار این اسناد و جایگزینی آنها با فرآیند امن و شفاف، ثبت رسمی را به مطالبهای جدی تبدیل کرد. در همین راستا، مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، گام بلندی برای ساماندهی این حوزه برداشت.
اهمیت این موضوع به اندازهای است که رهبر معظم انقلاب (مدظلهالعالی)، حذف اسناد عادی را «مصلحت قطعی نظام» برشمردند و این حمایت عالی، مسیر نهایی شدن قانون را هموار کرد. هدف قانونگذار روشن بود: توقف تولید اسناد عادی جدید، بهویژه برای املاکی که پس از تاریخ 03/04/1403 دارای سند رسمی میشوند، و بیاعتبار ساختن تدریجی معاملات مبتنی بر آنها در محاکم.
پیششرط حیاتی قانون و کوتاهی سازمان ثبت
اجرای موفق این قانون و تحقق مصلحت قطعی نظام در گرو یک پیششرط بسیار مهم است: امکان انجام ثبت رسمی معامله در لحظه و محل توافق طرفین، که غالباً در دفاتر مشاوران املاک صورت میگیرد. قانونگذار با درک این ضرورت، در تبصره (2) ماده (3) قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را صراحتاً مکلف نمود که زیرساخت لازم برای دسترسی مشاوران املاک و مردم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را جهت ثبت معاملات در قالب "قراردادهای استاندارد" فراهم کند. این قراردادها که پشتوانه حقوقی دارند، ابزار اصلی تأمین امنیت و کاهش اختلافات آتی محسوب میشوند.
جای بسی نگرانی است که با گذشت حدود 11 ماه از مهلت قانونی یکساله، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در انجام این تکلیف صریح قانونی تعلل ورزیده است. به جای تسهیل دسترسی و ترویج استفاده از "قرارداد استاندارد" که ضامن امنیت و شفافیت است، این سازمان عملاً مسیر ناکارآمد و پر اشکال "پیشنویس" را در سامانه خود (کاتب) ترویج داده و حتی بدتر از آن، با ایجاد بخش "قراردادهای خارج از شمول قانون"، بستری برای بازتولید معاملات قولنامهای بر روی اسناد رسمی جدید فراهم کرده است؛ اقدامی که آشکارا در تعارض با تبصره (4) ماده (1) قانون بوده و به معنای تبدیل یک سامانه حاکمیتی به ابزاری برای دور زدن قانون است.
پیامدهای زیانبار "پیشنویس" و مسیر انحرافی سازمان ثبت
مسیر "پیشنویس" که مورد تأکید سازمان ثبت بوده، مشکلات عدیدهای را برای مردم و نظام حقوقی ایجاد کرده است:
- تحمیل هزینههای اضافی: این فرآیند نیازمند مراجعه مجدد به دفترخانه برای تبدیل پیشنویس به سند رسمی قطعی است که به معنای پرداخت دو مرحلهای هزینههای دفترخانه برای یک معامله و تحمیل بار مالی غیرضروری بر شهروندان است.
- کاهش امنیت و افزایش ریسک کلاهبرداری: مهمتر آنکه، "پیشنویس" فاقد اثر حقوقی الزامآور تا پیش از ثبت نهایی است. این خلاء، فرصت سوءاستفاده را فراهم میآورد؛ فروشنده میتواند بیعانه بگیرد و از حضور در دفترخانه امتناع کند و خریدار به دلیل بیاعتباری پیشنویس، مستند قوی برای استرداد فوری وجه پرداختی ندارد. این در حالی است که "قرارداد استاندارد" با سازوکارهای احراز هویت، استعلامات برخط و امضای الکترونیک، بلافاصله پس از توافق، دارای اثر حقوقی لازمالاجرا شده و امنیت معامله را تضمین میکند.
اگرچه پس از پیگیریهای کمیسیون اصل نودم مجلس، امکان دسترسی به قراردادهای استاندارد از تاریخ 9 اردیبهشت 1404 صرفاً برای مشاوران املاک در سامانه فراهم شد، اما نواقص فنی، پیچیدگیهای کاربری و عدم اطلاعرسانی کافی، عملاً مانع استفاده مؤثر از این ظرفیت قانونی شده است.
سازمان ثبت؛ مجری یا مانع تحقق مصلحت نظام؟
ادامه فعالیت مسیرهای "پیشنویس" و "قراردادهای خارج از شمول" در سامانه سازمان ثبت و عدم رفع فوری و مؤثر ایرادات فنی و اجرایی ثبت "قرارداد استاندارد"، عملاً این سازمان را به مانع اصلی در تحقق مطالبه مقام معظم رهبری مبنی بر توقف تولید اسناد عادی و اجرای کامل مصلحت قطعی نظام در این زمینه تبدیل کرده است.
مردم از بستر امن و شفاف "قرارداد استاندارد" که ریسک معاملات ملکی را به شدت کاهش میدهد، محروم ماندهاند و سازمان ثبت با کمکاری و ترجیح مسیرهای پرهزینه و ناامن، نه تنها به هدف قانونگذار برای ریشهکن کردن اسناد عادی کمک نکرده، بلکه زمینه را برای تداوم کلاهبرداریها و تضییع حقوق شهروندان باز گذاشته است. ضروری است سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فوراً به تکلیف قانونی خود عمل کرده، بستر استفاده آسان و مؤثر از "قرارداد استاندارد" را برای عموم مردم و مشاوران املاک فراهم آورد و فعالیت بخشهای مخل قانون در سامانه خود را متوقف کند. تحقق "مصلحت قطعی نظام" و پایان دادن به تداوم آسیبهای ناشی از اسناد عادی، نیازمند اقدام قاطع و بیدرنگ از سوی متولی اصلی ثبت معاملات کشور است. مردم با دسترسی به "قرارداد استاندارد" از امنیت و آسایش بیشتری در معاملات ملکی برخوردار خواهند شد، امری که همسو با منافع ملی و تأکیدات عالیترین مقام کشور است.
انتهای پیام/