حق برخورداری از مسکن از جمله حقوق اساسی شهروندان در کشور می باشد ، بر همین مبنا ، مسأله اجاره و روابط میان موجر و مستاجر از دیر باز یکی از مسائل مهم و پیچیده در حقوق مدنی بوده است . در نظام حقوقی ایران ، با توجه به اهمیت حفظ حقوق مستاجران و جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی موجران ، قوانین متعددی به منظور حمایت از مستاجران وضع گردیده که جنبه حمایتی این قوانین به ویژه با توجه به نوسانات اقتصادی و افزایش قیمت مسکن ، از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.
هدف از این تحلیل ، بررسی اهم قوانین حمایتی از مستاجران در نظام حقوقی کشور با تأکید بر قانون حمایت از مستاجران مصوب 1392 و آیین نامه اجرایی آن بوده و درصدد هستیم که با تمرکز بر جنبه های حقوقی و فنی موضوع ، به تبیین نقاط قوت و ضعف آن پرداخته و راه حل هایی عملی در جهت افزایش کارایی این قانون ارائه نماییم.
پیشینه قوانین حمایتی از مستاجران
پیش از تصویب قانون مصوب 1392 ، قوانین متعددی در مورد روابط موجر و مستاجر وجود داشت که هر کدام به نحوی از حقوق مستاجران حمایت می کردند. این قوانین ، اغلب با رویکردهای متفاوت و گاهی متناقض ، به تنظیم این روابط می پرداختند.از جمله این قوانین می توان به قانون مدنی ، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و اصلاحات بعدی آن اشاره کرد . این قانون ، ضمن تعیین مدت اجاره و شرایط فسخ قرارداد ، تمهیداتی را برای حمایت از مستاجر در برابر مواردی از جمله تخلیه های اجباری پیش بینی کرده بود .اما نواقص و ابهامات موجود در آن ، باعث ایجاد مشکلات فراوانی در عمل می شد . همچنین ، با تغییر شرایط اقتصادی و اجتماعی ، بسیاری از مفاد این قانون دیگر کارایی لازم را نداشتند.
قانون حمایت از مستاجران مصوب 1392
قانون حمایت از مستاجران مصوب 1392 و آیین نامه اجرایی آن با هدف ایجاد تعادل در روابط موجر و مستاجر و جلوگیری از بی قانونی و اعمال قدرت از سوی موجران وضع شده و این قانون ، ضمن رفع برخی از ابهامات و نواقص قوانین پیشین ، سعی در ایجاد یک نظام شفاف و منصفانه برای تنظیم روابط موجر و مستاجر داشته و به صورت خاص به موضوعاتی همچون مدت زمان قراردادهای اجاره ، تعیین سقف افزایش اجاره بهاء و تعیین شرایط تخلیه پرداخته است.
جنبه های حمایتی قانون مصوب 1392
قانون حمایت از مستاجران مصوب 1392 و آیین نامه اجرایی آن ، جنبه های حمایتی متعددی را برای مستاجران پیش بینی کرده است ، از جمله این جوانب می توان به موارد ذیل اشاره کرد :
محدودیت افزایش اجاره بهاء : با توجه به تبصره یک ماده 2 این قانون ، مالکان مجاز به افزایش بدون مبنای اجاره بهاء در پایان هر دوره قرارداداجاره نیستند و افزایش صرفا می باید بر اساس نرخ تورم وهمچنین شرایط اقتصادی جامعه و طبق درصدی که معمولا در تیر ماه هر سال از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام می گردد صورت پذیرد و ضمانت عدم رعایت این مورد رصد تخلفات در سامانه الکترونیکی ثبت قراردادهای اجاره و قابلیت شکایت از سوی مستاجر و نتیجه آن بازگشت قرارداد اجاره به وضعیت سابق و یا افزایش با میزان تعیین شده از سوی مراجع قانونی خواهد بود و ضمنا برای مستاجر حق استرداد وجوه مازاد پرداختی به موجر باقی بوده و نیز جریمه ای تا سه برابر اجاره بهای یک ماه در انتظار موجر متخلف خواهد بود .
حمایت در برابر تخلیه اجباری :حمایت از مستاجران در برابر تخلیههای اجباری وغیر قانونی یکی از حیاتی ترین مسائل قانون مصوب 1392 است. مطابق با ماده 7 این قانون ، تخلیه عین مستاجر برای فروش ، تعمیرات یا هر دلیل دیگری باید با رعایت اصول و مقررات قانونی انجام گیرد و به عبارتی تخلیه مستلزم بررسی و احراز شرایط قانونی و تصمیم مرجع قضایی می باشد، و در صورتیکه موجری بخواهد عین مستاجره را تخلیه نماید ، باید حداقل دو ماه قبل از تخلیه ، موضوع را به مستاجر اطلاع دهد و مستاجر نیز می تواند با مراجعه به مراجع قضایی ، از تخلیه های غیر قانونی جلوگیری کند .
ارائه تسهیلات بانکی : قانون مصوب 1392 با هدف کمک به مستاجران در پرداخت اجاره و ودیعه مسکن ، تسهیلات بانکی ای را پیش بینی کرده است و بانک مرکزی نیز در راستای عمل به این قانون ، دستورالعمل هایی را برای اعطای تسهیلات بانکی به مستاجران ، به بانک ها ابلاغ نموده که این تسهیلات شامل وام های قرض الحسنه و وام هایی با نرخ سود کم می باشد که این وام ها معمولا بین 50 تا 200 میلیون تومان با نرخ سود 4 الی 6 درصد بوده و با ارائه مدارک شناسایی و قرارداد اجاره ثبت شده در سامانه الکترونیکی ، برای مستاجران واجد شرایط قابل دریافت می باشد.
چالش ها و موانع موجود و راه های برون رفت
با وجود سیاستهای حمایتی دولت و قوانین موجود ، متاسفانه همچنان چالش ها و موانعی در مسیر استفاده حداکثری از ظرفیتهای قانون حمایت از مستاجران مصوب 1392 باقی است :
عدم آگاهی مستاجران از حقوق خود : بسیاری از مستاجران به دلیل نا آگاهی ازقوانین موجود ، قادر به پیگیری حقوق قانونی خود نبوده و در آن خصوص نیاز به افزایش آموزش های همگانی و اطلاع رسانی عمومی و فراگیر احساس می گردد.
عدم نظارت بر اجرای قوانین : یکی از بزرگترین معضلات در مسیر اجرای قانون مصوب 1392 ، نبود نظارت کافی بر رعایت قوانین و مقررات موجود است و این موضوع در عمل منجر به وقوع تخلفات متعدد و بی توجهی به حقوق مستاجران می شود ، که با افزایش نظارت و رصد قراردادهای الکترونیک و نیز ایجاد کمیسیونهای خاص رسیدگی به تخلفات موجر و مستاجر می توان بر این مشکل نیز فائق آمد.
مشکلات اقتصادی و فشار برای افزایش اجاره بهاء: با وجود قوانین حمایتی ، مشکلات اقتصادی و افزایش انتظارات تورمی و در آمدی موجرین ، و نیز عدم تطابق افزایش های دستوری سالیانه اجاره بهاء با واقعیت های تورمی موجود ، باعث ترغیب موجرین به تخلیه و تغییر شرایط قراردادی بر خلاف مقررات قانونی می گردد ، که دولت می تواند با سیاستهای کنترل تورم و تعیین درصد های مجاز افزایش اجاره که تطابق بیشتری با واقعیتهای اقتصادی موجود داشته باشد ، انگیزه و رغبت موجرین نسبت به این تخلفات را کاهش دهد.
سخن پایانی آن که ، حمایت از مستاجران در کشور نیازمند یک رویکرد جامع و مبتنی بر قوانین اجرایی موثر است. با وجود اینکه قانون حمایت از مستاجران مصوب 1392 و آیین نامه اجرایی آن ، با هدف حمایت از مستاجران گام های موثری را در جهت ایجاد توازن در روابط موجر و مستاجر برداشته ، اما اجرای این قانون در عمل همچنان با چالش ها و کاستی هایی روبرو است ، از جمله تورم و افزایش اجاره بهاء ، ضعف در نظارت و عدم اطلاع رسانی حقوقی کافی ، که دولت باید اقدامات فوری و جدی را در جهت رفع این چالش ها و کاستی ها ، در دستور کار خود قرار داده و همچنین با اصلاح قوانین و ایجاد مکانیزم های حمایتی موثر، به بهبود شرایط مستاجران و تامین حق دسترسی آن ها به مسکن مناسب و ایجاد آینده ای بهتر توام با افزایش رضایت اجتماعی یاری رساند .
* مجتبی شجاعتی ثمرین، وکیل دادگستری
انتهای پیام/