11 סיבות לנסיקת מחירי הדירות בישראל
מהתייקרות החומרים וההובלה, דרך ריבוי הפרויקטים של התחדשות עירונית, מחסור בעובדים ובדירות להשכרה, ועד הריבית הנמוכה: 11 סיבות למה מחירי הדירות עולים כל הזמן, ובעיקר בשנתיים האחרונות. וגם: בסיוע יד2 מצאנו את 20 הערים בהן המחירים זינקו הכי הרבה
עלייה במחירי הדירות כבר הפכה לסוג של אקסיומה. ככה זה כשמאז 2007, לפחות, המחירים במגמת עלייה כמעט בלתי פוסקת. נכון, היו רגעים של עצירה, קיפאון, אולי אף ירידה בשיעורים חד-ספרתיים במקומות מסוימים, אבל המגמה בסופו של דבר הייתה תמיד למעלה.
בשנתיים האחרונות הטיפוס הפך תלול יותר, ונכון להיום מחירי הדירות מזנקים ביותר מ-10% בשנה ברמה הארצית. אפילו נבחרי הציבור לא סבורים שיהיה קל להוריד את המחירים, ובשלל הופעותיהם בתקשורת הם לא מבטיחים שהמחירים יירדו בקרוב, אלא מצהירים על תוכניות, מקווים ששיעור העלייה ייחלש ומודעים לעובדה שארגז הכלים שלהם בסופו של יום מוגבל.
לדברי איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2, "בשנה האחרונה הביקוש לדירות יד שנייה זינק בערים רבות, ונרשמו מספר שיאים חודשיים בכמות העסקאות. להערכתי המגמה תימשך ברבעונים הבאים, לפחות עד שצעדי הממשלה לטיפול בשוק הנדל"ן יורגשו בפועל".
אז למה מחירי הדירות עולים כל הזמן, ובמיוחד בשנתיים האחרונות?
1. מכרזי קרקע בשיטת המרבה במחיר זוכה
חלק ניכר מהקרקע בישראל מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). היא זו שמפרסמת מכרזי קרקע לבנייה חדשה, והם פועלים כבר שנים על פי מנגנון של ההצעה הגבוהה זוכה. וכשיש 20 קבלנים על אותה הקרקע, מי שמציע הכי הרבה - מציע ממש הרבה. שיטה זו מובילה פעם אחר פעם לשיאים חדשים של מחירי קרקע, ובשנה האחרונה ההצעות הגיעו הרבה מעל מה ששמאי קבע כי הוא ערך הקרקע האמיתי. מכרזים בפרויקטים כמו ברמת השרון או בשדה דב בתל אביב קובעים רף חדש לקרקע ליחידת דיור, ובשורה התחתונה מבשרים כבר היום על מחירי הדירות של מחר.
2. עליית מדד תשומות הבנייה
אחרי שנים ארוכות בהן מדד תשומות הבנייה לא זז יותר מדי, בשנתיים האחרונות הוא רשם זינוק משמעותי. המדד כולל חומרים, מוצרים ושירותים הדרושים לבנייה, שהתייקרו מאוד בגלל הקורונה. מי שקונה דירה חדשה, הדירה צמודה למדד תשומות הבנייה, ובשנתיים האחרונות מדובר בעוד גורם שתורם תוספת לא מבוטלת למחיר.
3.עליית מחירי ההובלה והשינוע
במקביל לעליית מדד תשומות הבנייה, הקורונה הובילה גם להתייקרות השינוע וההובלה של סחורות, מה שייקר עוד יותר את חומרי הבנייה ומרכיבים נוספים החיוניים לענף, עד כדי מאות אחוזים.
4. התחדשות עירונית
כולם מדברים על הצורך המשמעותי בהתחדשות עירונית שתחזק בניינים ותגדיל את היצע הדירות. הבעיה היא שבנקודת הזמן בה אנו נמצאים גם ההתחדשות העירונית גוררת עלייה בביקוש. בניינים נהרסים, ובעלי הדירות שמפנים אותן מחפשים דירות להשכרה ממלאי קיים, שגם ככה אינו עונה על הביקוש. במקביל, דירות קטנות וזולות יחסית נעלמות בתהליך תמ"א 38 או פינוי בינוי, ובמקומן מגיעות דירות גדולות יותר (תוספת של חדר או תוספת ממ"ד) ויקרות יותר. התהליך חיובי, אבל מה לעשות, גם הוא משפיע על מחירי הדירות כלפי מעלה.
